Madde 18 – İmar
hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer
hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu
kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden
imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti
esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya
belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise
yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya
valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların
yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini
sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme
dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık
payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık
payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin
yüzde kırk beşini geçemez.[19][20]
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) (Değişik
birinci cümle:5/12/2024-7534/6 md.)
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin
ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha,
ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim
tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor
alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık
tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu,
bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve
kültürel tesis alanı, kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo
alanları, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon
alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları, resmî kurum alanı, uygulama
imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları, otogar
alanından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla
kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde
bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için
düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan
karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması
durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla,
düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar
için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen
orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro
yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi
esastır.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan
belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili
belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda
bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil
edilir.
(Değişik fıkra:5/12/2024-7534/6 md.) Düzenleme sahasında üçüncü fıkrada sözü geçen umumi
hizmetler için ayrılması gereken alanların toplamının, ikinci fıkrada
belirtilen düzenleme ortaklık payından fazla olması veya daha öncesinde
parselasyon planı tescil olmuş alanlarda ikinci kez düzenleme ortaklık payı
kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu
hizmet alanlarının 13 üncü maddede belirtilen yöntemlerle kamuya geçişi
sağlanır. Umumi ve kamu hizmet alanlarının kamulaştırma yoluyla kamu eline
geçirilecek olması halinde, uygulamaya giren parsellerin, imar planında
kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları ilgili
idarece kamulaştırılır.
Herhangi
bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme
ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
(Değişik
fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir
parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her
türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde,
artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az
olmaması kaydıyla, daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler
dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e
kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.[21]
(Ek sekizinci fıkra:18/7/2021-7333/10
md.) 24/2/1984 tarihli
ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler
ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10
uncu maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda; umumi hizmet alanları için yapılan
her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden
az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki
düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi
yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer uygulama olarak
değerlendirilmez. Ancak toplam kesinti oranı her halükarda %45’i geçemez.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9
md.) Parselasyon planı
yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi
hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel
alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına
tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınır.[22]
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9
md.) Belediye veya valiliğin;
parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl
içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak
her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9
md.) Mevcut yapılar nedeniyle
parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, (…)[23]
bedele dönüştürülebilir. (Ek cümle:5/12/2024-7534/6
md.) Parselasyonu onaylayan idare tarafından alınan bu bedel,
fazladan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer
parsel sahiplerine ödenir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9
md.) (Değişik fıkra:5/12/2024-7534/6 md.)
Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da
gözetilerek 6362 sayılı Kanuna göre lisans almış gayrimenkul değerleme
uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit
edilir. Tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem tesis
edilemeyeceği tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı
tescil tarihinden itibaren en geç 1 yıl içerisinde ödenir. Her takvim yılı
başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Kanunun
mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden
değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devri yapılamaz ve yapı
ruhsatı verilemez, tapuda herhangi bir işlem tesis edilemez. Bedelin tamamen
ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9
md.) Düzenleme sonucu
taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın
bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9
md.) Düzenleme alanında
bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama
alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya
fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.
(Ek
fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Uygulama imar planında hüküm
bulunmaması hâlinde yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında
parsel oluşturulamaz.
(Mülga
fıkra:4/7/2019-7181/9 md.)
(Mülga
fıkra:4/7/2019-7181/9 md.)
(Mülga
fıkra:4/7/2019-7181/9 md.)
(Değişik
fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine
ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe bedeli/enkaz
bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır.
Düzenlenmiş
arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya
plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri
tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi
tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde
imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral
parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.
Bu maddenin tatbikinde belediye veya
valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde
kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı
yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.
Veraset
yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu
uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan
hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde
her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon
planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
(Ek fıkra:14/2/2020-7221/7
md.) Bu madde kapsamında
yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi
nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine
ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş
parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar
nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin
parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde,
öncelikle tescilli imar parselleri üzerinden mahkeme kararlarını yerine
getirmeye yönelik yeni imar uygulaması yapılabilir. Bunun mümkün olmaması
durumunda davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla tescilli
imar parselleri üzerinden yeni parselasyon işlemi yapılarak uygulama sahası içerisinde
idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin
kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi
düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.[24]
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9
md.) Bu maddenin uygulanmasına
ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir.
Parselasyon planlarının hazırlanması
ve tescili: