Başakşehir Tapu Davaları Avukatları

Bu rehber, Başakşehir (İstanbul) bölgesinde tapu davalarını; tapu iptali ve tescil, muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), hukuki ve fiili ehliyetsizlik, tapu kaydında düzeltim, kazandırıcı zamanaşımı ile tescil, aile konutu şerhi ve kadastro tespitine itiraz açısından ayrıntılı biçimde ele alır. Amaç, sürecin baştan doğru kurgulanmasına ve dosyanıza uygun avukatı bilinçli seçmenize yardımcı olmaktır.

Tapu davaları; taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının doğru kişi adına tesciline, hatalı ya da hukuka aykırı biçimde oluşmuş tapu kayıtlarının düzeltilmesine veya iptaline ilişkin uyuşmazlıkları kapsar. Bu davalar, tapu sicilinin gerçek hukuki duruma uygun hâle getirilmesini amaçlar. Temel kaynağı Türk Medeni Kanunu (TMK)'nun eşya hukukuna ilişkin hükümleridir; kadastroya ilişkin süreçler ise 3402 sayılı Kadastro Kanunu ile özel olarak düzenlenmiştir.

Tapu davalarının önemi, tapu sicilinin taşıdığı güçlü ispat ve güven fonksiyonundan kaynaklanır. Tapuya güvenerek işlem yapan iyiniyetli kişilerin korunması esas olduğundan, bir kaydın iptali için ileri sürülen sebebin hukuken sağlam biçimde ortaya konması gerekir. Bu nedenle tapu davalarında ispat, sürecin en belirleyici unsurudur. Aşağıda bu alanda en sık görülen uyuşmazlık başlıkları özetlenmiştir:

Tapu davalarında talepler çoğu zaman birbirine bağlı biçimde ileri sürülür: tapu iptali ile birlikte taşınmazın haksız kullanımından doğan ecrimisil, muris muvazaası iddiasıyla birlikte miras payı oranında tescil ya da ehliyetsizlik iddiasıyla birlikte işlemin tümüyle geçersizliği istenebilir. Bu bağlantı nedeniyle dosyanın bütüncül bir bakışla ele alınması gerekir. Ayrıca tapu davalarında kaydın oluşum tarihindeki iradenin, sağlık durumunun ve işlemin ekonomik gerekçesinin doğru okunması, davanın kaderini belirleyecek kadar önemlidir. Eksik incelenmiş bir tapu kaydı veya sağlık dosyası, uzun süren yargılamaların temel kaynağıdır.

Tapu iptali ve tescil davası, tapu davalarının en temel türüdür. Kanuna veya gerçek hukuki duruma aykırı biçimde oluşmuş bir tapu kaydının iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilini amaçlar. Bu dava, mülkiyet hakkına doğrudan etki ettiğinden taşınmazın aynına ilişkin sayılır; bu nitelik, görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesinde belirleyicidir.

Dava, çok farklı sebeplere dayanabilir. Bunların başlıcaları arasında; hukuki ehliyetsizlik (işlem tarihinde temyiz kudretinin bulunmaması), irade sakatlığı (hata, hile, korkutma), muris muvazaası (mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünürde satış işlemleri), vekâletin kötüye kullanılması, sahtecilik ve inançlı işlemler sayılabilir. Ayrıca kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine veya kadastro-imar uygulamalarındaki hatalara dayanan tescil talepleri de bu kapsamda değerlendirilir.

Bu davalarda ispat yükü büyük önem taşır. Tapu ve nüfus kayıtları, banka hareketleri, tanık beyanları ve gerektiğinde sağlık kurulu raporları gibi deliller titizlikle toplanır. Ayrıca tapuya güvenerek taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı da davanın sonucunu etkiler; iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı kural olarak korunur. Sürecin doğru kurgulanması, hem davanın kabulü hem de birlikte istenebilecek ecrimisil gibi talepler açısından belirleyicidir.

Muris muvazaası, uygulamada en sık görülen tapu iptali sebeplerinden biridir. Mirasbırakanın, mirasçılarından bir veya birkaçını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği bir taşınmazı tapuda satış ya da ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstererek devretmesi hâlinde gündeme gelir. Burada görünürdeki işlem (satış) ile tarafların gerçek iradesi (bağış) örtüşmediğinden, görünürdeki işlem muvazaa nedeniyle geçersizdir.

Bu iddiaya dayanarak dava açan mirasçılar; saklı pay sahibi olsun olmasın, muvazaalı işlemle devredilen taşınmazın tapusunun iptalini ve miras payları oranında kendi adlarına tescilini isteyebilir. Mahkeme, mirasbırakanın gerçek iradesini araştırırken; devir bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki farkı, mirasbırakanın satışa ekonomik yönden ihtiyacı olup olmadığını, alıcının ödeme gücünü, taraflar arasındaki yakınlık ilişkisini ve yörenin gelenekleri gibi ölçütleri bir bütün olarak değerlendirir.

Muris muvazaası davası, mirasbırakanın ölümünden sonra ve tüm mirasçıların davaya katılımıyla yürütülür. Bu davalarda tapu kayıtları, veraset ilamı, banka dekontları, tanık beyanları ve mirasbırakanın mal varlığına ilişkin belgeler bir arada incelenir. İddianın sağlam delillerle desteklenmesi, davanın sonucu açısından belirleyicidir.

Tapuda geçerli bir devir işlemi yapabilmek için, işlemin yapıldığı sırada tarafların fiil ehliyetine, yani ayırt etme gücüne (temyiz kudretine) sahip olması gerekir. İşlem anında devreden kişi; ağır hastalık, ileri yaş, bunama (demans), akıl hastalığı, ağır alkol veya madde etkisi ya da benzeri bir nedenle temyiz kudretinden yoksunsa, yaptığı tapu devri geçersiz sayılabilir. Bu durumda ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Ehliyetsizlik davalarında en kritik nokta, ehliyetsizliğin işlem tarihinde mevcut olduğunun ispatıdır. Sonradan ortaya çıkan bir hastalık, işlem tarihinde ehliyetin bulunmadığını tek başına göstermez. Bu nedenle mahkeme; devreden kişinin hastane ve tedavi kayıtlarını, reçetelerini, varsa vasi tayinine ilişkin dosyaları, tanık beyanlarını ve gerektiğinde Adli Tıp Kurumu ya da tam teşekküllü hastane sağlık kurulu raporlarını inceleyerek işlem anındaki durumu değerlendirir.

Fiili ehliyetsizlik iddiaları çoğu zaman muris muvazaası ile birlikte veya alternatif olarak ileri sürülür; çünkü ileri yaşta ve rahatsız olan bir kişinin gerçek iradesiyle mi işlem yaptığı, yoksa hiç ehliyeti olmadan mı devir yapıldığı birbirine yakın olgulara dayanır. Delillerin baştan doğru ve eksiksiz toplanması, bu davaların en belirleyici aşamasıdır.

Tapu sicili, taşınmaza ve malikine ilişkin bilgileri gösterir; ancak bu kayıtlarda zaman zaman maddi hatalar bulunabilir. Malikin adı, soyadı, baba adı gibi kimlik bilgilerindeki yanlışlıklar ya da taşınmazın yüzölçümü, cinsi (niteliği) ve sınırlarına ilişkin hatalar, tapu kaydında düzeltim (tashih) davasının konusunu oluşturur. Bu tür hataların bir kısmı, tapu müdürlüğünce idari yoldan düzeltilebilir; düzeltmenin mümkün olmadığı hâllerde ise dava yoluna başvurulur.

Kimlik bilgilerine ilişkin düzeltim davalarında, tapu kaydındaki kişi ile gerçek malikin aynı kişi olduğunun ortaya konması gerekir. Bu amaçla nüfus kayıtları, veraset ilamı, tanık beyanları ve gerektiğinde diğer resmî belgeler incelenir. Yüzölçümü ve sınır düzeltimlerinde ise kadastro belgeleri, pafta ve mahallinde yapılacak keşif ile bilirkişi incelemesi öne çıkar. Amaç, tapu kaydını gerçek duruma uygun hâle getirmektir.

Düzeltim davaları, ilk bakışta basit görünse de taşınmazın mülkiyetini ve sınırlarını etkileyebildiğinden özenli yürütülmesi gerekir. Özellikle yüzölçümü düzeltimlerinde, bir taşınmazın alanının artırılması komşu parselleri de etkileyebileceğinden, mahkeme bu durumu titizlikle inceler. Bu davalar, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür.

Kazandırıcı zamanaşımı ile tescil, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan ya da malikinin kim olduğu belirlenemeyen bir taşınmazın, uzun süreli zilyetlik yoluyla kazanılmasını sağlayan bir mülkiyet edinme biçimidir. Türk Medeni Kanunu'na göre, bu tür bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle, malik sıfatıyla ve nizasız olarak zilyetliğinde bulunduran kişi, kendi adına tescil isteyebilir. Zilyetliğin bu nitelikleri taşıması bu davanın temel şartıdır.

Bu davada zilyetliğin süresi, aralıksızlığı ve malik sıfatıyla (taşınmaza kendi malı gibi) sürdürülüp sürdürülmediği ayrıntılı biçimde araştırılır. Mahkeme; tanık beyanlarını, mahallinde yapılacak keşfi, kadastro ve vergi kayıtlarını, hava fotoğraflarını ve varsa taşınmaz üzerindeki yapı ile ekim-dikim izlerini birlikte değerlendirir. Zilyetliğin devri hâlinde önceki zilyetlerin süreleri de belirli koşullarla eklenebilir.

Kazandırıcı zamanaşımı, özellikle kadastro çalışmalarıyla yakından ilgilidir; kadastro sırasında zilyetliğe dayanan tespitler bu esasla yapılır. Ancak bazı taşınmazlar niteliği gereği (örneğin devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, ormanlar gibi) zamanaşımı yoluyla kazanılamaz. Bu nedenle taşınmazın hukuki niteliğinin baştan doğru belirlenmesi, davanın sonucu bakımından kritik önem taşır.

Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri, yaşamlarının merkezi hâline getirdikleri konuttur. Türk Medeni Kanunu, aile konutunu özel bir korumaya tabi tutar. Konutun tapuda maliki olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmaza aile konutu şerhi koydurabilir. Bu şerh, konutun malik olan eşin tek başına vereceği bir kararla ailenin elinden çıkmasını engelleyen önemli bir güvencedir.

Aile konutu şerhi konulduğunda, konutun malik olan eş tarafından diğer eşin açık rızası olmaksızın satılması, devredilmesi veya üzerinde ipotek gibi ayni bir hak kurulması engellenir. Rıza alınmadan yapılan işlemler bakımından, diğer eş tapu iptali talebinde bulunabilir. Şerh bulunmasa dahi, konutun aile konutu niteliği taşıdığı ispatlanırsa, rızası alınmayan eşin korunmasına ilişkin hükümler gündeme gelebilir.

Bu koruma özellikle boşanma sürecinde önem kazanır. Malik olan eşin, boşanma öncesinde veya sürecinde konutu üçüncü kişilere devrederek diğer eşi mağdur etmesini önlemek amacıyla aile konutu şerhi güçlü bir tedbirdir. Şerhin doğru zamanlama ile konulması, konut üzerindeki hakların korunması bakımından belirleyici olabilir.

Kadastro, taşınmazların sınırlarının, yüzölçümlerinin ve maliklerinin belirlenerek tapu siciline geçirilmesi işlemidir ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu ile düzenlenir. Kadastro çalışmaları sırasında bir taşınmazın maliki, sınırı, yüzölçümü ya da niteliği hatalı tespit edilebilir. Bu durumda ilgili kişiler, tespit tutanaklarının askı ilan süresi içinde Kadastro Mahkemesi'nde dava açarak tespite itiraz edebilir.

Kadastro tespitine itirazda süre büyük önem taşır. Askı ilan süresi içinde dava açılmaz ve kadastro tutanakları kesinleşirse, bu tutanaklara dayanan tapu kayıtlarına karşı sonradan açılacak davalarda önemli sınırlamalarla karşılaşılabilir; belirli bir süre geçmekle kayıtlar çekişmesiz hâle gelebilir. Bu nedenle kadastro çalışmalarının takip edilmesi ve gerektiğinde zamanında itiraz edilmesi kritik önemdedir.

Kadastro davalarında mahkeme; zilyetlik, sınır ve mülkiyet iddialarını değerlendirirken tapu kayıtlarını, vergi kayıtlarını, tanık beyanlarını, eski hava fotoğraflarını ve mahallinde yapılacak keşif ile bilirkişi incelemesini birlikte ele alır. Bu davalar, taşınmazın niteliği ve deliller çok yönlü olduğundan titiz bir hazırlık gerektirir.

Tapu davalarında görev ve yetki kuralları, dava türüne göre farklılaşır; doğru mahkemenin seçilmesi görevsizlik veya yetkisizlik kaynaklı gecikmeleri önler:

Görev ayrımının yanında yetki kuralı da belirleyicidir. Taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin tapu davalarında, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar sözleşmeyle veya iradeleriyle başka bir yer mahkemesini seçemez. Bu kesin yetki kuralı, tapu davalarını kişisel alacak davalarından ayıran en önemli özelliklerden biridir ve doğru uygulanmadığında dava yetkisizlikle sonuçlanabilir.

Tapu davaları, HMK'daki yazılı yargılama usulüne göre yürür ve çoğu zaman keşif ile bilirkişi incelemesi içerir. Tipik aşamalar şöyledir:

Sürecin en belirleyici aşaması çoğu zaman kayıtların celbi ile keşif ve bilirkişi incelemesidir. Özellikle muris muvazaası ve ehliyetsizlik davalarında, mirasbırakanın gerçek iradesinin ve işlem anındaki sağlık durumunun doğru tespiti, kararın adaleti bakımından kritik önem taşır. Bilirkişi ve sağlık kurulu raporlarına karşı süresinde ve gerekçeli itiraz sunulması, hatalı tespitlerin düzeltilmesi açısından önemlidir.

Sürenin sabit bir cevabı yoktur; dava türü, taşınmazın niteliği ve taraf sayısı belirleyicidir. Tapu, nüfus ve sağlık kayıtlarının celbi, taşınmaz üzerinde yapılacak keşif ve ardından hazırlanacak bilirkişi raporu, tapu davalarını uzatan başlıca teknik etkenlerdir. Muris muvazaası ve ehliyetsizlik davalarında sağlık kayıtlarının ve Adli Tıp incelemesinin gerekmesi hâlinde süreç bir miktar daha uzayabilir.

Basit bir kayıt düzeltim davası, çok sayıda mirasçının bulunduğu muris muvazaası ya da karmaşık ehliyetsizlik dosyalarına göre belirgin biçimde daha hızlı sonuçlanır. Tebligat trafiği, keşif için verilen randevular, mirasçı sayısı ve istinaf/temyiz aşamaları da toplam süreyi etkiler. Bu nedenle her dosyanın süresi kendi özelliklerine göre değişir.

Süreci kısaltmak için en etkili yol, davanın baştan doğru mahkemede ve eksiksiz delillerle açılmasıdır. Tapu, kadastro, nüfus ve sağlık belgelerinin önceden derlenmesi, gereksiz ara kararların ve celse kayıplarının önüne geçer. Gerçekçi bir süre beklentisi ancak dosya ve taşınmazın durumu incelendikten sonra oluşturulabilir; peşin ve kesin süre vaadi bu davalarda gerçekçi değildir.

Tapu dosyalarında, sürecin sağlıklı ilerlemesi için aşağıdaki belge ve delillerin hazırlanması önerilir:

• Tapu kayıt örneği: Taşınmazın güncel ve geçmiş tapu kayıtları, takyidat (şerh/ipotek) bilgileri.
• Kadastro ve pafta bilgileri: Ada/parsel, sınır ve yüzölçümüne ilişkin kadastral kayıtlar.
• Veraset ilamı ve nüfus kayıtları: Muris muvazaası ve mirasa dayalı tapu davalarında mirasçılığı gösteren belgeler.
• Sağlık ve tedavi kayıtları: Ehliyetsizlik iddialarında işlem tarihine ilişkin hastane raporları ve reçeteler.
• Banka ve ödeme belgeleri: Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren dekont ve kayıtlar.
• Tanık bilgileri: İşleme, devreden kişinin durumuna veya zilyetliğe tanık olan kişilerin kimlik bilgileri.
• Vergi ve zilyetlik belgeleri: Kazandırıcı zamanaşımı ve kadastro davalarında zilyetliği gösteren kayıtlar.

Ulaşılamayan belgeler için avukat aracılığıyla müzekkere ile tapu müdürlüğü, kadastro, nüfus müdürlüğü ve hastanelerden kayıt celbi talep edilebilir.

Tapu dosyaları yüksek maddi değer taşıdığından ve teknik incelemeye (kadastro, tapu, sağlık kayıtları) dayandığından, avukat seçimi sürecin sonucunu doğrudan etkiler. Değerlendirmede öne çıkan ölçütler ve ilk görüşmede yöneltebileceğiniz sorular şunlardır:

• Tapu ve gayrimenkul hukuku deneyimi: Tapu iptali, muris muvazaası ve kadastro dosyalarında birikim.
• Teknik okuma yetkinliği: Tapu kaydı, kadastro paftası ve sağlık raporlarını doğru yorumlayabilme.
• Bilirkişiyle çalışma: Keşif, değerleme ve sağlık kurulu raporlarına etkili itiraz hazırlayabilme.
• Yerel yargı bilgisi: Bakırköy Adliyesi ve bölge mahkemelerinin uygulamalarına aşinalık.
• Şeffaf bilgilendirme: Süreç, olası sonuçlar ve ücret konusunda vekâlet öncesi açık iletişim.

İlk görüşmede sorabileceğiniz sorular

• Uyuşmazlığım için hangi dava türü (tapu iptali, muris muvazaası, ehliyetsizlik) uygun?
• Taşınmazın tapu ve kadastro durumu talebimi nasıl etkiler; hangi belgeleri hazırlamalıyım?
• Muris muvazaası veya ehliyetsizlik iddiamı hangi delillerle desteklemem gerekir?
• Kadastro tespitine itirazda süre yönünden bir engel var mı?
• Sürecin yaklaşık aşamaları, süresi ve ücretlendirme nasıl işler?

• Türk Medeni Kanunu (4721)
  Mülkiyet, tapu sicili, fiil ehliyeti, muvazaa, kazandırıcı zamanaşımı ve aile konutu
• Kadastro Kanunu (3402)
  Kadastro tespiti, zilyetliğe dayalı tespitler ve tespite itiraz davaları
• Türk Borçlar Kanunu (6098)
  Muvazaa, irade sakatlıkları (hata, hile, korkutma) ve sözleşmenin geçersizliği
• Tapu Kanunu (2644)
  Tapu işlemlerinin usulü ve taşınmaz devirlerine ilişkin temel kurallar
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100)
  Görev, kesin yetki, keşif, bilirkişi ve yazılı yargılama usulü