Sarıyer Gayrimenkul Hukuku Avukatları

Bu rehber, Sarıyer (İstanbul) bölgesinde gayrimenkul (taşınmaz) hukuku uyuşmazlıklarını; tapu iptali ve tescil, kat mülkiyeti ve aidat, kentsel dönüşüm, ecrimisil, önalım (şufa), müdahalenin meni, ortaklığın giderilmesi ve kamulaştırma açısından ayrıntılı biçimde ele alır. Amaç, sürecin baştan doğru kurgulanmasına ve dosyanıza uygun avukatı bilinçli seçmenize yardımcı olmaktır.

Gayrimenkul (taşınmaz) hukuku; arsa, tarla, konut ve iş yeri gibi taşınmazlar üzerindeki mülkiyet, sınırlı ayni haklar (irtifak, rehin) ve zilyetlikten doğan hak ve yükümlülükleri düzenleyen geniş bir alandır. Temel kaynağı Türk Medeni Kanunu (TMK)'nun eşya hukukuna ilişkin hükümleridir. Kat mülkiyeti ilişkileri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kamulaştırma işlemleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, dönüşüm süreçleri ise 6306 sayılı Kanun ile özel olarak düzenlenmiştir.

Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklar, çoğu zaman yüksek maddi değer taşıdığından ve tapu kaydı, kadastro, imar durumu gibi çok sayıda resmî belgeye dayandığından, sürecin teknik bir titizlikle yürütülmesini gerektirir. Aynı olayda birden çok hukuki talebin (örneğin tapu iptali ile birlikte ecrimisil) gündeme gelmesi de sık karşılaşılan bir durumdur. Aşağıda bu alanda en sık görülen uyuşmazlık başlıkları özetlenmiştir:

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında talepler çoğu zaman birbirine bağlıdır: tapu iptali davasıyla birlikte taşınmazın haksız kullanımından doğan ecrimisil, ortaklığın giderilmesiyle birlikte muhdesat (bina/ağaç gibi eklentilerin) tespiti veya kamulaştırmayla birlikte değer kaybı istenebilir. Bu bağlantı nedeniyle dosyanın parça parça değil bütüncül bir bakışla ele alınması gerekir. Ayrıca taşınmaz davalarında tapu kaydının, imar durumunun ve kadastro sınırlarının doğru okunması, davanın kaderini belirleyecek kadar önemlidir. Yanlış tespit edilen bir sınır veya eksik incelenmiş bir tapu kaydı, uzun süren yargılamaların temel kaynağıdır.

Tapu iptali ve tescil davası, gayrimenkul hukukunun en temel davalarından biridir. Kanuna veya gerçek hukuki duruma aykırı biçimde oluşmuş bir tapu kaydının iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilini amaçlar. Bu dava, mülkiyet hakkına doğrudan etki ettiğinden taşınmazın aynına ilişkin sayılır ve bu nitelik, görevli ve yetkili mahkemeyi belirler.

Dava, çok farklı sebeplere dayanabilir. Bunların başlıcaları arasında; hukuki ehliyetsizlik (işlem tarihinde temyiz kudretinin bulunmaması), irade sakatlığı (hata, hile, korkutma), muris muvazaası (mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla satış gibi göstererek yaptığı bağış işlemleri), vekâletin kötüye kullanılması ve inançlı işlemler sayılabilir. Ayrıca kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğine ya da imar/kadastro uygulamalarındaki hatalara dayanan tapu tescil talepleri de bu kapsamda değerlendirilir.

Bu davalarda ispat yükü büyük önem taşır. Tapu ve nüfus kayıtları, banka hareketleri, tanık beyanları ve gerektiğinde sağlık kurulu raporları gibi deliller titizlikle toplanır. Özellikle muris muvazaası davalarında; mirasbırakanın gerçek iradesi, mal varlığının durumu ve işlemin ekonomik gerekçesi bir bütün olarak incelenir. Sürecin doğru kurgulanması, hem davanın kabulü hem de olası tazminat talepleri açısından belirleyicidir.

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri (daire, dükkân, büro) üzerinde kurulan özel bir mülkiyet türüdür ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir. Bu kanun; kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak yerlerin kullanımını, yönetim planını, kat malikleri kurulu kararlarını ve yönetici atanmasını kapsar. Apartman ve site yaşamından doğan uyuşmazlıkların büyük bölümü bu düzenlemeye dayanır.

En sık karşılaşılan uyuşmazlık, ortak gider ve avans (aidat) borçlarıdır. Her kat maliki, yönetim planında ve kurul kararlarında belirlenen ortak giderlere arsa payı veya kararlaştırılan esasa göre katılmak zorundadır. Aidatını ödemeyen malikten gecikme tazminatı istenebilir; yönetici, borçlu malike karşı icra takibi veya dava yoluna başvurabilir. Ortak gider alacakları, taşınmaz üzerinde güçlü bir kanuni teminata bağlandığından, ödenmeyen borçlar bağımsız bölümün devri hâlinde dahi takip edilebilir.

Kat mülkiyeti kapsamındaki diğer uyuşmazlıklar arasında; ortak alanların (çatı, cephe, bahçe, otopark) kurala aykırı kullanımı, projeye aykırı tadilat ve eklentiler, gürültü ve rahatsızlık gibi çekilmezlik hâlleri, yönetici kararlarının iptali ve yönetim planının değiştirilmesi yer alır. Ağır ve sürekli biçimde diğer maliklerin haklarını ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümünün devri dahi kanunda öngörülen sıkı koşullarla istenebilir. Bu uyuşmazlıklar, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görev alanındadır.

Kentsel dönüşüm, deprem başta olmak üzere afet riski taşıyan yapıların yenilenmesini amaçlayan bir süreçtir ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenir. Süreç, çoğunlukla yapının lisanslı kuruluşlarca incelenip riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespit, tapu kaydına şerh edilir ve maliklere tebliğ edilir.

Riskli yapı tespitine karşı malikler, kanunda öngörülen süre içinde idareye ve gerekirse idare mahkemesine başvurarak itiraz edebilir. Tespitin kesinleşmesinin ardından yapının yıkımı ve dönüşümüne ilişkin kararlar, maliklerin arsa payı çoğunluğuyla alınır. Bu karara katılmayan (ayrık kalan) maliklerin bağımsız bölümleri, kanunda belirtilen usulle satışa çıkarılabilir.

Dönüşüm sürecinde maliklere kira yardımı, faiz desteği veya konut kredisi gibi çeşitli destekler sağlanabilmektedir. Sürecin idari ayağı (tespit, itiraz, ruhsat) ile özel hukuk ayağının (müteahhit sözleşmesi, paylaşım, teslim) birlikte ve doğru sırayla yürütülmesi, hem maliklerin haklarını korur hem de süreci hızlandırır.

Ecrimisil, bir taşınmazı hak sahibinin rızası ve hukuki dayanağı olmaksızın kullanan kişinin, malike ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatıdır. Kötüniyetli zilyedin, taşınmazı kullanmaktan elde ettiği veya elde edebileceği menfaatin karşılığını malike ödemesi esasına dayanır. Uygulamada; ortak taşınmazı diğer paydaşların rızası olmadan tek başına kullanan paydaşa, kira sözleşmesi sona erdiği hâlde taşınmazda oturmaya devam edene ya da başkasının arsasını izinsiz kullanan kişiye karşı sık başvurulan bir taleptir.

Ecrimisil talebi, kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönemi kapsar. Tazminat miktarı; taşınmazın niteliği, konumu, emsal kira bedelleri ve serbest piyasa koşulları dikkate alınarak çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Talep sahibinin, işgalin varlığını ve süresini ispatlaması gerekir; bu nedenle tapu kaydı, keşif tutanağı, tanık beyanı ve varsa yazılı bildirimler önem taşır.

Ecrimisil çoğu zaman tek başına değil; müdahalenin meni (el atmanın önlenmesi), tapu iptali veya ortaklığın giderilmesi gibi taleplerle birlikte ileri sürülür. Örneğin ortak bir taşınmazı tek başına kullanan paydaştan hem el atmanın önlenmesi hem de geçmiş dönem için ecrimisil istenebilir. Talebin doğru zamanlanması ve süre yönünden değerlendirilmesi, tazminat tutarını doğrudan etkiler.

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların bu payı öncelikle ve aynı koşullarla satın alma hakkıdır. Amaç, paylı mülkiyette dışarıdan yeni ve istenmeyen kişilerin ortak olmasını önlemek ve mevcut paydaşlara önceliği korumaktır. Bu hak, yalnızca gerçek bir satış işleminde doğar; bağış veya trampa gibi işlemlerde kural olarak kullanılamaz.

Önalım hakkı, dava açılarak kullanılır ve kanunda öngörülen süreler hak düşürücü niteliktedir. Satışın önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden başlayarak üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süreler kaçırıldığında hak sona erer. Dava açılırken, önalım bedelinin (satış bedeli ile alıcının ödediği harç ve masrafların toplamı) mahkemece belirlenecek süre içinde depo edilmesi gerekir.

Müdahalenin meni, bir başka adıyla el atmanın önlenmesi davası, taşınmaz malikinin veya zilyedinin, mülkiyet ya da zilyetlik hakkına haksız biçimde yapılan tecavüzün durdurulmasını istediği davadır. Komşu parselden yapılan taşkın inşaat, izinsiz olarak arsanın kullanılması, geçit veya su hakkının haksız engellenmesi ya da bir paydaşın ortak taşınmaza diğerlerinin rızası dışında el atması gibi durumlarda bu davaya başvurulur.

Davanın amacı, mevcut tecavüzü sona erdirmek ve tekrarını önlemektir. Sıklıkla ecrimisil (geçmiş dönem işgal tazminatı) ve gerektiğinde taşkın yapının kaldırılması (kal) talepleriyle birlikte açılır. Mahkeme; tapu kaydı, kadastro sınırları ve mahallinde yapılacak keşif ile bilirkişi incelemesine dayanarak tecavüzün varlığını ve kapsamını belirler.

El atmanın önlenmesi davalarında sınırların ve fiili kullanımın doğru tespiti kritik önemdedir. Özellikle taşkın yapı iddialarında, komşu parseller arasındaki sınırın kadastral verilerle örtüşüp örtüşmediği titizlikle incelenir. Haklı bulunan taraf lehine, tecavüzün önlenmesiyle birlikte taşınmazın işgal edilen döneme ilişkin ecrimisil de hükmedilebilir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, bir taşınmaz üzerindeki paylı veya elbirliği (iştirak) hâlindeki mülkiyete son vererek, her paydaşın hakkını ayrı ve bağımsız biçimde almasını sağlar. Paydaşlar taşınmazın kullanımı, satışı veya değerlendirilmesi konusunda anlaşamadığında; herhangi bir paydaş bu davayı açarak ortaklığa hukuken son verebilir. Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçılar arasında en sık başvurulan yollardan biridir.

Ortaklık iki yolla giderilir. İlki, taşınmazın aynen taksimidir; yani taşınmazın fiilen bölünüp paydaşlara pay oranında dağıtılmasıdır. Ancak taşınmazın niteliği, imar durumu veya değer kaybı nedeniyle aynen bölme çoğu kez mümkün olmaz. Bu durumda ikinci yol olan satış yoluyla ortaklığın giderilmesi uygulanır: taşınmaz açık artırma ile satılır ve elde edilen bedel, paydaşların payları oranında dağıtılır.

Davada tüm paydaşların yer alması zorunludur; eksik paydaşla açılan dava sağlıklı sonuç vermez. Taşınmaz üzerinde bir paydaşın yaptığı bina veya diktiği ağaç gibi eklentiler (muhdesat) varsa, bunların kime ait olduğu ayrıca tespit edilir ve satış bedelinin paylaşımında dikkate alınır. Ortaklığın giderilmesi davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.

Kamulaştırma, idarenin (belediye, karayolları, bakanlık gibi) kamu yararı gerektirdiğinde, özel mülkiyetteki bir taşınmazı bedelini ödeyerek kanunda öngörülen usulle mülkiyetine geçirmesidir ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenir. Usulüne uygun kamulaştırmada idare; kamu yararı kararı alır, taşınmaza değer takdir eder, malikle uzlaşmayı dener ve uzlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açar.

Bedel tespiti davalarında taşınmazın gerçek değeri; niteliği, imar durumu, konumu ve emsal satışlar dikkate alınarak bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Malik, takdir edilen bedele itiraz edebilir ve taşınmazının değerinin doğru yansıtılmasını isteyebilir. Bu nedenle emsal, imar ve değerleme incelemesinin titizlikle yapılması, malik lehine belirleyici sonuçlar doğurur.

Kamulaştırmasız el atma davaları, malikin anayasal mülkiyet hakkının korunması bakımından önemlidir. Fiili el atmada taşınmaz bedeli, hukuki el atmada ise tasarruf kısıtlamasının karşılığı talep edilir. Bu davalarda faizin başlangıç tarihi, değer kaybı ve dava türünün doğru seçimi, malikin eline geçecek tutarı doğrudan etkiler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını müteahhide devretmesi karşılığında, müteahhidin arsa üzerine yapacağı binadan belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği, karma nitelikte bir sözleşmedir. Hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz devri özelliği taşıdığından, kural olarak resmî şekilde (noterde düzenleme biçiminde) yapılması aranır.

Uygulamada en sık uyuşmazlıklar; teslimde gecikme, ayıplı (kusurlu) imalat, projeye ve ruhsata aykırı yapı, iskân (yapı kullanma izni) alınamaması ve paylaşım oranına ilişkin anlaşmazlıklardan doğar. Müteahhidin edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibi; gecikme tazminatı (kira kaybı), ayıp giderim bedeli, koşulları varsa sözleşmenin feshi ile devredilen arsa paylarının iptal ve tescili gibi taleplerde bulunabilir.

Bu sözleşmeler uzun vadeli ve yüksek değerli olduğundan, imza öncesi hükümlerin dengeli düzenlenmesi hak kaybını büyük ölçüde önler. Teslim süresi ve gecikme cezası, bağımsız bölümlerin nitelik ve metrekaresi, paylaşım tablosu, arsa payının devir zamanı ve ipotek yetkisi gibi başlıklar açıkça belirlenmelidir. Sözleşmenin doğru kurgulanması, ileride açılacak davaların da temelini oluşturur.

Gayrimenkul davalarında görev ve yetki kuralları, dava türüne göre farklılaşır; doğru mahkemenin seçilmesi görevsizlik/yetkisizlik kaynaklı gecikmeyi önler:

Görev ayrımının yanında yetki kuralı da belirleyicidir. Taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar sözleşmeyle veya iradeleriyle başka bir yer mahkemesini seçemez. Bu kural, gayrimenkul davalarını kişisel alacak davalarından ayıran en önemli özelliklerden biridir.

Gayrimenkul davaları, HMK'daki yazılı yargılama usulüne göre yürür ve çoğu zaman keşif ile bilirkişi incelemesi içerir. Tipik aşamalar şöyledir:

Sürecin en belirleyici aşaması çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesidir. Sınır, değer ve muhdesat tespitinin doğru yapılması, kararın adil olması bakımından kritik önem taşır. Bilirkişi raporuna karşı süresinde ve gerekçeli itiraz sunulması, hatalı tespitlerin düzeltilmesi açısından önemlidir.

Sürenin sabit bir cevabı yoktur; dava türü, taşınmazın niteliği ve taraf/paydaş sayısı belirleyicidir. Tapu kaydının ve kadastro verilerinin celbi, taşınmaz üzerinde yapılacak keşif ve ardından hazırlanacak bilirkişi raporu, gayrimenkul davalarını uzatan başlıca teknik etkenlerdir. Bilirkişi raporuna itiraz edilmesi ve ek rapor alınması hâlinde süreç bir miktar daha uzayabilir.

Tek maliki ilgilendiren ve tapu kaydı net olan basit bir dava, çok sayıda paydaşın bulunduğu ortaklığın giderilmesi ya da karmaşık muris muvazaası dosyalarına göre belirgin biçimde daha hızlı sonuçlanır. Tebligat trafiği, keşif için verilen randevular ve istinaf/temyiz aşamaları da toplam süreyi etkiler.

Süreci kısaltmak için en etkili yol, davanın baştan doğru mahkemede ve eksiksiz delillerle açılmasıdır. Tapu, kadastro ve imar belgelerinin önceden derlenmesi, gereksiz ara kararların ve celse kayıplarının önüne geçer. Gerçekçi bir süre beklentisi ancak dosya ve taşınmazın durumu incelendikten sonra oluşturulabilir; peşin ve kesin süre vaadi bu davalarda gerçekçi değildir.

Gayrimenkul dosyalarında, sürecin sağlıklı ilerlemesi için aşağıdaki belge ve delillerin hazırlanması önerilir:

• Tapu kayıt örneği: Taşınmazın güncel ve geçmiş tapu kayıtları, takyidat (şerh/ipotek) bilgileri.
• Kadastro ve pafta bilgileri: Ada/parsel, sınır ve yüzölçümüne ilişkin kadastral kayıtlar.
• İmar durumu belgesi: Belediyeden alınan imar durumu, plan ve ruhsat kayıtları.
• Sözleşmeler: Satış, kira, kat karşılığı inşaat gibi taşınmaza ilişkin sözleşmeler.
• Ödeme ve masraf belgeleri: Banka dekontları, harç ve masraf makbuzları (özellikle önalımda).
• Veraset ilamı ve nüfus kayıtları: Miras kaynaklı taşınmaz uyuşmazlıklarında paydaşlığı gösteren belgeler.
• Fotoğraf, keşif ve tanık bilgileri: İşgal, taşkın yapı ve fiili kullanımı gösteren deliller.

Ulaşılamayan belgeler için avukat aracılığıyla müzekkere ile tapu müdürlüğü, kadastro ve belediyeden kayıt celbi talep edilebilir.

Gayrimenkul dosyaları yüksek maddi değer taşıdığından ve teknik incelemeye (kadastro, imar, değerleme) dayandığından, avukat seçimi sürecin sonucunu doğrudan etkiler. Değerlendirmede öne çıkan ölçütler ve ilk görüşmede yöneltebileceğiniz sorular:

• Gayrimenkul hukuku deneyimi: Tapu iptali, ortaklığın giderilmesi ve kamulaştırma dosyalarında birikim.
• Teknik okuma yetkinliği: Tapu, kadastro paftası ve imar belgelerini doğru yorumlayabilme.
• Bilirkişiyle çalışma: Keşif ve değerleme raporlarına etkili itiraz hazırlayabilme.
• Yerel yargı bilgisi: Bakırköy Adliyesi ve bölge mahkemelerinin uygulamalarına aşinalık.
• Şeffaf bilgilendirme: Süreç, olası sonuçlar ve ücret konusunda vekâlet öncesi açık iletişim.

İlk görüşmede sorabileceğiniz sorular

• Uyuşmazlığım için hangi dava türü (tapu iptali, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi) uygun?
• Taşınmazın tapu ve imar durumu talebimi nasıl etkiler; hangi belgeleri hazırlamalıyım?
• Önalım veya ecrimisil taleplerimde süre yönünden bir engel var mı?
• Bilirkişi değerlemesi ve keşif sürecinde nelere dikkat etmeliyiz?
• Sürecin yaklaşık aşamaları, süresi ve ücretlendirme nasıl işler?

• Türk Medeni Kanunu (4721)
  Mülkiyet, tapu sicili, paylı-elbirliği mülkiyet, önalım ve ayni haklar
• Kat Mülkiyeti Kanunu (634)
  Bağımsız bölümler, ortak yerler, aidat, yönetim planı ve kurul kararları
• Kamulaştırma Kanunu (2942)
  Kamulaştırma usulü, bedel tespiti ve kamulaştırmasız el atma
• 6306 sayılı Kanun
  Afet riski altındaki yapıların dönüştürülmesi (kentsel dönüşüm)
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100)
  Görev, kesin yetki, keşif, bilirkişi ve yargılama usulü