Ev Sahibi Evi Sattı: Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kapıya bir not yapıştırılmıştı: "Evi satın aldım, bir ay içinde taşınmanızı bekliyorum." Altı yıldır aynı dairede oturan Merve Hanım, bu notu okuyunca soluğu avukatta aldı. Yeni malikin böyle bir hakkı var mıydı gerçekten? Cevap hem evet hem de hayır — ama "hayır"ın koşulları "evet"i çok daha zorlaştırıyor.

Türk hukukunda kiralanan bir mülk el değiştirdiğinde kiracının sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi bu konuda son derece net bir ilke ortaya koyar: "satım kirayı bozmaz." Yani yeni malik, tapu tesciliyle birlikte eski kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir; kira bedeli, sözleşme süresi, depozito yükümlülüğü ve diğer tüm şartlar aynen devam eder. Kapıya yapıştırılan o not, hukuken boş bir kağıtten ibarettir. Bununla birlikte yeni malikin, gerçek bir konut veya işyeri gereksinimi olduğunu kanıtlaması hâlinde — katı koşullar altında — tahliye davası açma hakkı mevcuttur. İşte bu "ama"nın ayrıntıları, hem kiracı hem de yeni malik için hayati önem taşır.

Altı Yıldır Oturduğu Ev Satılan Ailenin Kapısına Dayanan "1 Aya Çık" Notu

Merve ve Hakan Yılmaz (isimler temsilidir), İstanbul Kadıköy'de 2018'den bu yana kira sözleşmesiyle oturdukları dairede iki çocuklarıyla birlikte yaşıyorlardı. Aylık kira bedellerini düzenli ödüyor, ev sahibiyle de sorunsuz bir ilişkileri vardı. Temmuz 2024'te eski ev sahibi Ahmet Bey evi bir yatırımcıya — Mehmet Demir'e (isimler temsilidir) — sattı. Mehmet Bey, tapuyu üstüne geçirdikten yaklaşık iki hafta sonra Yılmazların kapısına bir A4 kağıdı yapıştırdı: "Evi satın aldım, şu an kiradan yüksek kredi ödüyorum, bu ay sonuna kadar taşınmanızı bekliyorum."

Yılmazlar önce paniğe kapıldı. İki çocuğuyla nereye gideceklerdi? Mahallede uygun fiyatlı başka daire neredeyse yok gibiydi. Ardından bir hukuki danışmanlık aldılar ve öğrendikleri şey süreci tamamen değiştirdi. Mehmet Bey'in hem bildirimi hem de talebini birden fazla açıdan hatalı yapmıştı: Bildirimi noter kanalıyla göndermemiş, kapıya kâğıt yapıştırmıştı — bu usul açısından geçersizdi. Üstelik "kredi ödüyorum" gerekçesi TBK'daki konut gereksinimi kapsamına girmiyordu. Yılmazlar çıkmak zorunda değildi; dahası, birkaç ay sonra Mehmet Bey'in evi başkasına kiralayıp kiralamayadığını takip edeceklerdi.

Bu hikâyenin devamı makalenin ilerleyen bölümlerinde sürecek — çünkü Mehmet Bey ikinci hamlesini yaptı ve Yılmazlar savunmalarını çok daha güçlü bir zemine oturtmak zorunda kaldı.

Satım Kirayı Bozmaz: TBK 310 Kalkanı

Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi, Türk hukukunun kiracıyı koruyan en temel normlarından birini içerir: "Kiralananın el değiştirmesi, kira sözleşmesini sona erdirmez." Bu hükmün pratik anlamı şudur: Evi satın alan yeni malik, tapuyu üstüne geçirdiği anda eski kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı hâline gelir. Yeni bir sözleşme imzalamasına gerek yoktur; eski sözleşmedeki tüm şartlar — kira bedeli, ödeme tarihi, depozito yükümlülüğü, sözleşme süresi — onun için de bağlayıcı olmaya devam eder.

Bu ilkenin pratik yansımaları son derece önemlidir. Kiracı, yeni malike tanımadığı bir kişi gözüyle bakmak zorunda değildir; onun eski sözleşme çerçevesinde kirasını ödemeye devam etme hakkı vardır. Yeni malik "ben böyle bir sözleşme imzalamadım" diyemez; tapu tesciliyle birlikte sözleşmenin devamını zımnen kabul etmiş sayılır. Aynı mantıkla, eski malik tarafından yapılmış olan depozito da artık yeni malikin sorumluluğundadır — kiracı, sözleşme sona erdiğinde depozitoyu yeni malikten talep edebilir.

Kiracının pratikte yapması gereken önemli bir adım vardır: Tapu değişikliği gerçekleştiğinde, yeni malikin banka hesabını öğrenip kirayı doğru hesaba yatırmak. Bildirim yapılmadan önce eski hesaba yatırılan kira ödemeleri geçerli kabul edilir; ancak ilerleyen süreçte kiranın "nereye ödeneceği" belirsizleşirse mahkemeden tevdi yeri belirletme yoluna gidilebilir. Bu konuya dördüncü senaryoda ayrıca değineceğiz.

TBK 310'un kiracıya tanıdığı bu güçlü koruma, aynı zamanda piyasada yaygınlaşan bir baskı biçimini de hukuken engelliyor: "Evi sattım, artık çık." Bu cümle hukuken anlamlı değildir ve kiracının buna uyma zorunluluğu yoktur. Kiracı yerinde oturmaya devam eder; yeni malik hak iddia edecekse bunu mahkeme yoluyla yapacaktır.

Yeni Malikin İki Yolu: Takvim Tablosu

Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi, yeni malikin tahliye hakkını kullanabileceği iki ayrı yolu düzenler. Bu iki yolun takvimi birbirinden tamamen farklıdır ve hangi yolun seçildiği — ya da hangisinin artık mümkün olmadığı — davanın seyrini belirler. Yeni malik için bu süreleri atlamak, hakkın tamamen kaybedilmesi anlamına gelebilir.

1. Yol: Hızlı Yol — Edinmeden Sonra 1 Ay Bildirim, 6 Ay Sonra Dava

Yeni malik, mülkü edindikten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermek zorundadır. Bu bildirim noter kanalıyla iletilmelidir; kapıya kâğıt, e-posta veya mesaj geçerli değildir. Bildirimin içeriğinde malikin kendisi, eşi, alt veya üst soyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu birinin konut veya işyeri ihtiyacının bulunduğu açıkça belirtilmelidir. Bu bildirim zamanında yapılırsa yeni malik, edinme tarihinden itibaren 6 ay dolunca tahliye davası açabilir.

2. Yol: Sözleşme Sonu Yolu — Süre Bitmeden 1 Ay İçinde Dava

Yeni malik 1 aylık bildirim pencerini kaçırırsa hızlı yol kapanır. Ancak tamamen haksız değildir: kira sözleşmesinin belirli bir bitiş tarihi varsa, bu tarihten 1 ay önce dava açabilir. Bu yol hem daha uzun sürer hem de sözleşmenin yenilenmemiş olmasını gerektirir; belirsiz süreli sözleşmelerde uygulanması güçleşir.

Yılmazlar davasına dönelim: Mehmet Bey, kapıya kâğıt yapıştırdı; noter bildirimi yapmadı. 1 aylık pencereyi geçirdi. Bu durumda hızlı yol tamamen kapandı. Yılmazların sözleşmesi Ocak 2025'te sona erecekti; Mehmet Bey bu tarihten 1 ay önce, yani Aralık 2024'te dava açabilirdi. Ancak bu sefer Mehmet Bey gerçek bir gereksinim gösteremediğinden mahkeme talebi reddetti.

Gereksinim Samimiyeti: Hâkim Neyi Sorgular?

Yeni malikin "gereksinim" iddiasını ileri sürmesi yeterli değildir. Yargıtay içtihatlarına göre söz konusu ihtiyacın samimi, zorunlu ve süreklilik arz eden bir nitelik taşıması gerekmektedir. Hâkimler bu samimiyeti değerlendirirken birkaç temel soruyu sorar: Malikin başka bir konutu var mı? Kirada yaşıyorsa bu kira bedeli gerçekten ağır bir yük mu? Gereksinim gösterilen kişi — evlenecek çocuk, işyeri ihtiyacı olan eş — gerçekten bu konuta taşınacak mı?

Gereksinim iddiasının ispatı davacıya aittir. Yeni malik; kendi ya da yakınının o anda nerede oturduğunu, neden bu konuta ihtiyaç duyduğunu somut delillerle ortaya koymalıdır. Soyut "ben oturmak istiyorum" beyanı çoğu zaman yetmez; özellikle malikin başka mülkleri varsa ve bunları boş tutuyorsa hâkimler talebe şüpheyle yaklaşır. Kiracının avukatı da tam bu noktada harekete geçer: tapu sicili sorgusu yaparak malikin başka gayrimenkulleri olup olmadığını araştırır, tanık dinlettirerek ihtiyacın gerçekliğini sorgular.

İşyeri gereksinimi söz konusu olduğunda da benzer bir denetim geçerlidir. Malikin ticari faaliyeti gerçekten var mı, bu faaliyet için neden başka bir yer değil de bu konut tercih ediliyor, mevcut işyeri varsa niçin yeterli sayılmıyor? Bu sorulara ikna edici yanıt verilemeyen davalarda mahkemeler talebi reddeder.

Yeniden Kiralama Yasağı: 3 Yıl ve Tazminat Silahı

Yeni malik mahkemede gereksinim iddiasını kanıtlayıp tahliye kararı almış olsa bile işin bittiğini sanmak yanıltıcı olur. Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesi bu noktada kiracıya güçlü bir intikam silahı vermektedir: yeniden kiralama yasağı. Tahliyeden itibaren 3 yıl içinde yeni malik, haklı sebep olmaksızın eski kiracı dışındaki birine evi kiralayamaz.

Bu yasağın ihlali ağır bir yaptırıma bağlanmıştır. Yeni malik, tahliyenin gerçekleştiği tarihten itibaren 3 yıl içinde evi başkasına kiralarsa, eski kiracı son kira yılı bedelinin en az bir yıllık tutarı kadar tazminat talep edebilir. Yargıtay bu tazminatın alt sınırının söz konusu bir yıllık kira bedeli olduğunu; somut duruma göre daha yüksek bir tazminata da hükmedilebileceğini kabul etmektedir.

Pratikte bu yasak, sahte gereksinim iddiasıyla kiracıyı tahliye ettirip evi daha yüksek kirayla bir başkasına kiralamak isteyen kötü niyetli mülk sahiplerinin önüne geçmek için tasarlanmıştır. Uygulamada kiracının bu yasağı denetleyebilmesi için tahliyeden sonra zaman zaman tapu kaydını takip etmesi ve yeni bir kiralama işlemi yapılıp yapılmadığını izlemesi gerekmektedir. Tapu müdürlüklerinden ipotek ve kira şerhi sorgulama yapılabilir; komşulardan ya da çevrede edinilen bilgilerle de durumun takibi mümkündür.

Yılmazlar vakasına dönelim: Mehmet Bey, dava süreci düştükten sonra evi Mart 2025'te başka bir kiracıya verdi. Yılmazlar kendi çıkarıyla bağlantısız olsa da bu gelişmeyi öğrenince hukuki danışmanlarına bildirdiler. Yılmazlar o evi boşaltmamıştı, dolayısıyla 355. madde onlara doğrudan uygulanamıyordu; ancak tahliye kararı olsaydı bu yasağın tam anlamıyla devreye gireceği bir senaryo gözlemlendi.

Dört Senaryo, Dört Çözüm

Ev satışı sonrası gelişebilecek her durumun kendine özgü bir hukuki yolu vardır. Kiracının ya da yeni malikin hangi senaryoda olduğunu doğru tespit etmesi, gereksiz panik veya gereksiz iyimserlikten kaçınmasını sağlar.

Senaryo 1: Ev Satıldı, Yeni Malik Gereksinim Nedeniyle Oturmak İstiyor

Bu, TBK 351'in tam anlamıyla uygulandığı klasik durumdur. Yeni malik edinmeden itibaren 1 ay içinde noter aracılığıyla yazılı bildirim gönderir; ihtiyacını somut delillerle ortaya koyarak edinmeden 6 ay sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar. Kiracının yapması gereken şey öncelikle bildirimin usulüne uygun olup olmadığını denetlemek, ardından gereksinimin gerçekliğini sorgulamak ve varsa teknik itirazları hazırlamaktır. Süreç, zorunlu arabuluculuk aşamasıyla başlar.

Senaryo 2: Ev Yatırım Amaçlı Satıldı, Yeni Malik Kira Almak İstiyor

Bu senaryoda yeni malik herhangi bir gereksinim ileri sürmez; sözleşme aynen devam eder. Kiracı kira ödemeyi sürdürür, yeni malik kiraya veren sıfatını kazanır. Aralarındaki tek anlaşmazlık noktası genellikle kira artış oranı olur. Bu durumda kiracı kira tespit davası mekanizmasını ve yasal artış sınırlarını takip etmelidir.

Senaryo 3: Eski Malik Satıştan Önce Tahliye Davası Açmıştı

Satış gerçekleştiğinde eski malikin açtığı dava hâlâ devam ediyorsa ne olur? Kural olarak yeni malik, devam eden davayı devralmaz; dava eski malikin davasıdır. Ancak yeni malik de TBK 351 kapsamında ayrı bir dava açabilir. İki sürecin paralel yürümesi veya birinin diğeriyle birleştirilmesi için usul hukuku çerçevesinde değerlendirme yapılması gerekir. Bu senaryo teknik avukat desteği gerektiren karmaşık bir durumdur.

Senaryo 4: Kiracı Kira Bedelini Kime Ödeyeceğini Bilmiyor

Tapu değişikliği kiracıya bildirilmemiş ve eski malik de hesabını kapatmışsa kiracı ciddi bir ikileme düşebilir: kirayı yanlış hesaba öderse temerrüde düşme riski taşır, ödemezse de aynı risk söz konusudur. Bu durumda kiracının yapacağı ilk iş sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesini talep etmektir. Mahkeme, kira bedelinin yatırılabileceği bir banka hesabını resmi tevdi yeri olarak belirler; kiracı bu hesaba ödeme yaparak temerrütten korunur. Yeni malikin tescil olduğu tarihten itibaren kiracıyı bilgilendirmesi beklenir; bunu yapmayan malikin kira alacağını takip etmesi de zorlaşır.

Kiracının Savunma Dosyası: Tebligat, Tapu Sorgusu, Tanık

Tahliye davası ile karşı karşıya kalan kiracı için savunma birkaç farklı katmandan oluşur. Her katman ayrı bir teknik argümana dayanır ve bunların doğru sırayla işlenmesi davanın seyrini köklü biçimde etkileyebilir.

İlk katman, bildirim denetimidir. Bildirim noter kanalıyla mı gönderildi? Tebliğ tarihi doğru mu hesaplandı? Tebligat mazbatasında kiracının imzası veya iade şerhi var mı? Bildirimde gereksinim sahibinin kimliği açıkça belirtilmiş mi? Bu sorulardan herhangi birine "hayır" yanıtı verilebiliyorsa usul itirazı güçlü bir savunma aracı hâline gelir. 1 aylık sürenin bir gün bile aşılmış olması, hızlı yolu kapatır.

İkinci katman, gereksinim sorgulamasıdır. Burası kiracının proaktif araştırma yapması gereken alandır. Tapu sicil müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden malikin adına kayıtlı başka taşınmazların olup olmadığı sorgulanabilir. Malikin başka bir konutu boş tutması ya da o anda kirada yaşamıyor olması, gereksinim iddiasını önemli ölçüde zayıflatır. Ayrıca ihtiyaç sahibinin gösterilen yakının gerçekten bu konuma taşınma niyetinin bulunup bulunmadığı tanıkla kanıtlanabilir.

Üçüncü katman, sözleşme süresinin değerlendirilmesidir. Sözleşmenin daha uzun bir süresi varsa ve bu süre henüz dolmamışsa yeni malikin tahliye hakkı zamanlaması değişir. Belirsiz süreli sözleşmelerde TBK 350 rejiminin uygulanması daha karmaşık bir zemine oturur ve kiracının savunma alanı genişler.

Dördüncü katman, eğer varsa tahliye taahhütnamesinin irdelenmesidir. Kiracı eski malike bir tahliye taahhütnamesi vermişse bu taahhüdün yeni malike geçip geçmediği tartışma konusudur; tahliye taahhütnamesi geçerliliği ve koşulları ayrı bir değerlendirme gerektirir.

Arabuluculuk Şartı ve Dava Pratiği

2023 yılı sonunda yürürlüğe giren düzenlemeyle kira uyuşmazlıkları, zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı. Bu, tahliye davası da dahil olmak üzere kira hukukuna ilişkin her davadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerektiği anlamına gelir. Arabuluculuk aşaması atlanarak doğrudan dava açılamaz; şartı yerine getirmeden açılan dava usulden reddedilir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar, bağımsız bir arabulucu eşliğinde anlaşmazlığı müzakere eder. Taraflar uzlaşırsa bu uzlaşma bağlayıcı bir belge niteliği kazanır ve ayrıca mahkemeye gitmek gerekmez. Uzlaşılamaması hâlinde arabulucu "anlaşma sağlanamadı" tutanağı düzenler ve bu tutanak, dava dilekçesine eklenmesi zorunlu olan belge hâline gelir.

Arabuluculuk süreci yaklaşık 3 hafta ile 2 ay arasında sürebilmektedir; yoğunluğa ve tarafların işbirliğine göre değişir. Bu süreç bitmeden dava açılamayacağından toplam süreç — arabuluculuk artı yargılama — ciddi bir uzama yaratabilir. 2024 yılında kira uyuşmazlıklarındaki patlama, sulh hukuk mahkemelerindeki dosya yoğunluğunu belirgin biçimde artırdı; bu da yargılama sürelerini kimi şehirlerde uzatmaktadır.

Tahliye kararının kesinleşmesi ve icraya konulması da ayrı bir süreçtir. Tahliye kararına itiraz edilirse istinaf aşaması devreye girer; bu aşamada kiracı, yargılama süresince evde oturmaya devam edebilir. İcra aşamasında ise icra müdürlüğü tarafından tebliğ yapılır ve tahliye için belirli bir süre tanınır. Bütün bu süreçler toplandığında yeni malikin tahliyeyi fiilen gerçekleştirmesi yıllarla ölçülebilecek bir zaman alabilir.

Sık Yapılan 7 Hata

Hem kiracılar hem de yeni malikler bu süreçte birbirine benzer hatalar yapıyor. Bu hataların büyük çoğunluğu bilgi eksikliğinden kaynaklanıyor ve sonuçları hak kaybıyla bitiyor.

1. Sözlü veya mesajla bildirim yapmak: WhatsApp, SMS ya da e-posta yoluyla gönderilen "çık" bildirimleri hukuken geçersizdir. 1 aylık süre ancak noter tebliğiyle işlemeye başlar. Bu hatayı yapan malikin hızlı tahliye yolu kapanır.
2. 1 aylık pencereyi kaçırmak: Tapu tescilinden itibaren 1 ay çok kısa bir süredir. Satışın tamamlanmasının ardından hemen noter randevusu alınmazsa bu süre fark edilmeden geçebilir. Kaçırılan her gün geri alınamaz.
3. Gereksinimi soyut bırakmak: "Oturmak istiyorum" beyanı mahkemeye yeterli gelmez. Malikin başka konutta oturduğunu, neden taşınmak zorunda olduğunu somut delillerle ortaya koyması gerekir.
4. Kiracının bildirimi görmezden gelmesi: Usulsüz de olsa bir bildirim alan kiracı, avukata danışmadan süreci bekletmemelidir. Usul itirazı zamanında yapılmazsa haklar zayıflayabilir.
5. Tapu sorgusunu atlamak: Kiracının malikin başka mülkleri olup olmadığını araştırmaması, en güçlü savunma argümanını kullanmadan davayı kaybetmesine yol açabilir.
6. Arabuluculuğu atlamaya çalışmak: Doğrudan dava açan taraf, davanın usulden reddedildiğini öğrenir ve zaman kaybeder. Arabuluculuk aşaması sıkıcı görünse de yasal bir zorunluluktur.
7. Yeniden kiralama yasağını takip etmemek: Tahliye edilmiş kiracı, 3 yıllık dönemi sessizce geçirirse yasak ihlal edilse bile tazminat hakkı zamanaşımıyla yitirilir. Tahliye sonrası en az bir yıl aralıklarla tapu ve çevre takibi yapmak önerilir.

Kişiye Özel Değerlendirme ve Avukat Önerisi

Ev satışı sonrası ortaya çıkan hukuki durumun doğru okunabilmesi için her vakaya özgü birkaç parametreye bakmak gerekir: Sözleşmenin süresi ne zaman doluyor? Bildirim şeklen ve süre olarak usule uygun mu? Malikin gereksinimi somut ve gerçek mi? Kiracının imzaladığı başka belgeler — tahliye taahhütnamesi gibi — var mı? Bu soruların yanıtları, sürecin hem hızını hem de sonucunu tamamen değiştirebilir.

Kiracı cephesinden bakıldığında, "satım kirayı bozmaz" ilkesi güçlü bir başlangıç noktası sağlar. Ancak bu ilkenin mutlak bir güvence olmadığını da bilmek gerekir: gerçek gereksinim ve usule uygun başvuru söz konusu olduğunda mahkemeler tahliyeye hükmeder. Kiracının erken hukuki danışmanlık alması, hem süreci izlemesini hem de zamanı geldiğinde doğru hamleler yapmasını sağlar.

Yeni malik cephesinden bakıldığında ise zamanlama her şeydir. Tapu tescilinden sonraki 1 ay, bu süreçteki en kritik penceredir. Bu pencereyi değerlendiren malik, süreci nispeten kontrollü biçimde yönetebilir; pencereyi kaçıran malik ise yıllar sürebilecek bir bekleme sürecine mahkûm olabilir.

Her iki taraf için de en sağlıklı yol, süreci hukuken bilen bir gayrimenkul hukuku avukatının rehberliğinde yürütmektir. Hukuki danışmanlık almadan yapılan adımlar — ister malikin ister kiracının — çoğu zaman zamansal ve maddi kayıpla sonuçlanmaktadır. Durumunuza özel bir değerlendirme için hukuki soru bölümümüzü kullanabilir ya da avukat rehberimizden alanında deneyimli bir avukata ulaşabilirsiniz.

Bu makalede ele alınan tahliye yolları hakkında daha kapsamlı bilgiye ihtiyaç duyuyorsanız, konuyla ilgili genel rehber makalemizi de incelemenizi öneririz.