Ataşehir İnşaat Hukuku Avukatları

Bu rehber, Ataşehir (İstanbul) bölgesinde inşaat hukuku uyuşmazlıklarını; kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ve yüklenicinin borçları, ayıplı imalat ve gizli ayıp, gecikme ve cezai şart, hakediş ve ödeme uyuşmazlıkları ile sözleşmenin feshi açısından ayrıntılı biçimde ele alır. Amaç, sürecin baştan doğru kurgulanmasına ve dosyanıza uygun avukatı bilinçli biçimde seçmenize yardımcı olmaktır.

İnşaat hukuku; bir yapının planlanmasından teslimine kadar geçen süreçte arsa sahibi, yüklenici (müteahhit), alt yükleniciler, bağımsız bölüm alıcıları ve idare arasındaki hukuki ilişkileri düzenleyen geniş bir alandır. Temel kaynağı Türk Borçlar Kanunu (TBK)'nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleridir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu hükümler, taşınmaz devrine ilişkin kurallarla birlikte uygulanır. İmar, ruhsat ve iskân gibi idari yön ise 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerle şekillenir.

İnşaat uyuşmazlıkları çoğu zaman yüksek maddi değer taşır; imalat seviyesi, metraj, malzeme kalitesi ve proje uygunluğu gibi çok sayıda teknik verinin incelenmesini gerektirir. Aynı olayda birden çok hukuki talebin (örneğin gecikme tazminatı ile birlikte ayıp giderim bedeli) gündeme gelmesi de sık karşılaşılan bir durumdur. Bu nedenle dosyanın hukuki ve teknik boyutuyla bir bütün olarak ele alınması önemlidir. Aşağıda bu alanda en sık görülen uyuşmazlık başlıkları özetlenmiştir:

İnşaat uyuşmazlıklarında talepler çoğu zaman birbirine bağlıdır: gecikme tazminatıyla birlikte ayıp giderim bedeli, kat karşılığı sözleşmenin feshiyle birlikte devredilen arsa paylarının tapu iptali ve tescili ya da hakediş talebiyle birlikte kanuni ipotek istenebilir. Bu bağlantı nedeniyle dosyanın parça parça değil bütüncül bir bakışla ele alınması gerekir. Ayrıca inşaat davalarında sözleşme metninin, projenin ve iş programının doğru okunması davanın kaderini belirleyecek kadar önemlidir. Belirsiz bırakılan bir teslim tarihi veya net düzenlenmemiş bir cezai şart hükmü, uzun süren yargılamaların temel kaynağıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını yükleniciye devretmesi karşılığında, yüklenicinin arsa üzerine yapacağı binadan belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği karma nitelikte bir sözleşmedir. Hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz devri özelliği taşıdığından, kural olarak resmî şekilde (noterde düzenleme biçiminde) yapılması aranır; şekle aykırılık, ileride ciddi geçersizlik tartışmalarına yol açabilir.

Bu sözleşmelerde yüklenicinin borcu, kararlaştırılan nitelik ve sürede binayı yapıp arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri ayıpsız teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise sözleşmede belirlenen arsa paylarını devretmek ve inşaatın yürütülmesine katlanmaktır. Uygulamada en sık uyuşmazlıklar; teslimde gecikme, ayıplı veya eksik imalat, projeye ve ruhsata aykırı yapı, iskân (yapı kullanma izni) alınamaması ve paylaşım oranına ilişkin anlaşmazlıklardan doğar.

Yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa sahibi; gecikme tazminatı (örneğin kira kaybı), ayıp giderim bedeli, cezai şart ve koşulları varsa sözleşmenin feshi ile devredilen arsa paylarının iptal ve tescili gibi taleplerde bulunabilir. Bu sözleşmeler uzun vadeli ve yüksek değerli olduğundan, imza öncesinde teslim süresi ve gecikme cezası, bağımsız bölümlerin nitelik ve metrekaresi, paylaşım tablosu, arsa payının devir zamanı ve yüklenicinin bağımsız bölüm satış yetkisi gibi başlıkların açık ve dengeli düzenlenmesi hak kaybını büyük ölçüde önler.

Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser (yapı, imalat, onarım) meydana getirmeyi, iş sahibinin ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir ve inşaat hukukunun temel yapı taşıdır. İnşaat işlerinin büyük bölümü, ister müstakil bir bina yapımı ister tadilat ve onarım olsun, bu sözleşme tipi üzerinden değerlendirilir. Yüklenicinin edimi sonuca yönelik olduğundan, yalnızca çaba göstermesi yeterli değildir; sözleşmede kararlaştırılan eseri fiilen meydana getirmesi gerekir.

Yüklenicinin temel borcu, eseri sözleşmeye, tekniğe ve dürüstlük kuralına uygun biçimde, kararlaştırılan sürede ve ayıpsız olarak meydana getirip iş sahibine teslim etmektir. Bunun yanında işi sadakat ve özenle yürütmek, işe zamanında başlayıp aralıksız sürdürmek, kural olarak malzemeyi ayıpsız sağlamak ve iş sahibini işin gidişatı hakkında bilgilendirmek de yüklenicinin yükümlülükleri arasındadır. İş sahibinin başlıca borcu ise kararlaştırılan bedeli ödemektir; ayrıca işin görülmesi için gerekli katkıyı sağlaması beklenir.

Bedel iki farklı yöntemle belirlenebilir. Götürü bedelde iş bedeli baştan sabit olarak kararlaştırılır ve yüklenici, işi bu bedelle tamamlamayı üstlenir; öngörülemeyen olağanüstü hâller istisnai olarak uyarlamayı gündeme getirebilir. Birim (yaklaşık) bedelde ise iş bedeli, gerçekleştirilen imalatın miktarına göre hesaplanır. Bedel türünün doğru belirlenmesi, hem hakediş uyuşmazlıklarını hem de ek imalat taleplerini doğrudan etkilediğinden sözleşme metninde açıkça düzenlenmelidir.

Ayıplı imalat, teslim edilen eserin sözleşmede kararlaştırılan nitelikleri taşımaması ya da yapının kullanım amacına, tekniğe veya onaylı projeye aykırı kusurlar içermesidir. İnşaat işlerinde ayıp; malzeme kalitesizliği, yalıtım eksikliği, taşıyıcı sistem kusurları, tesisat sorunları, projeye aykırı ölçü ve donanım gibi çok çeşitli biçimlerde ortaya çıkabilir. Ayıbın önemli olup olmadığı, iş sahibinin başvurabileceği hakları belirlediğinden dosyanın merkezindeki teknik tespittir.

İş sahibi, eserdeki ayıp önemliyse ve eser kabule zorlanamayacak nitelikteyse sözleşmeden dönebilir; ayıp bu ağırlıkta değilse eseri alıkoyup bedelden orantılı indirim isteyebilir veya aşırı masraf gerektirmiyorsa ayıbın ücretsiz giderilmesini talep edebilir. Bunların yanında, yüklenicinin kusuruyla oluşan zararların tazmini de istenebilir. İş sahibinin bu haklarını kullanabilmesi için, teslim aldığı eseri işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmesi ve saptadığı ayıpları uygun süre içinde yükleniciye bildirmesi gerekir.

Ayıba karşı tekeffülden doğan talepler bakımından taşınmaz yapı eserlerinde zamanaşımı, kural olarak teslimden itibaren beş yıl olarak öngörülmüştür. Ancak yüklenici ayıbı ağır kusuruyla gizlemiş ya da ağır kusuruyla sebep olmuşsa bu süre önemli ölçüde uzayabilir. Ayıbın niteliği, ortaya çıkış zamanı ve yükleniciye atfedilebilecek kusurun ağırlığı, hem başvurulabilecek hakları hem de süreyi doğrudan etkilediğinden erken bir hukuki değerlendirme büyük önem taşır.

Yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan teslim süresine uymakla yükümlüdür. İşe zamanında başlamaması, işi olağan bir yüklenicinin göstereceği özenle sürdürmemesi ya da teslimi geciktirmesi hâlinde temerrüde düşer. Teslimdeki gecikme, iş sahibi bakımından somut zararlara yol açar: örneğin arsa sahibi, kendisine düşecek bağımsız bölümlere zamanında kavuşamadığı için barınamadığı süreye ilişkin kira benzeri bir kayba uğrayabilir. Bu kayıp, gecikme tazminatı olarak yükleniciden istenebilir.

Taraflar sözleşmede, teslimdeki gecikme için her gün veya her ay üzerinden bir cezai şart (gecikme cezası) kararlaştırabilirler. Cezai şartın en önemli işlevi, iş sahibinin bu tutarı kural olarak zararını ayrıca ispat etmek zorunda kalmadan talep edebilmesidir. Böylece gecikmenin yaptırımı baştan belirlenmiş ve caydırıcı hâle getirilmiş olur. Cezai şartın gecikme hâline mi yoksa hiç ifa etmeme hâline mi bağlandığı, talebin kapsamını doğrudan etkilediğinden sözleşme hükmü dikkatle yorumlanır.

Cezai şart kararlaştırılırken dengeye dikkat edilmesi gerekir. Aşırı yüksek bulunan cezai şart, hâkim tarafından hakkaniyete göre indirilebilir; bu, borçlunun ekonomik olarak ölçüsüz biçimde yükümlü kılınmasını önleyen önemli bir korumadır. Öte yandan iş sahibinin gerçek zararı, kararlaştırılan cezai şartı aşıyorsa, koşulları varsa aşan kısım için ayrıca tazminat talep edilebilir. Bu nedenle gecikme kaynaklı taleplerde hem sözleşmedeki ceza hükmü hem de somut zararın kapsamı birlikte değerlendirilmelidir.

Hakediş, yüklenicinin gerçekleştirdiği imalata karşılık talep edebileceği iş bedelini ifade eder. Özellikle birim fiyatlı ve aşamalı işlerde, belirli periyotlarla düzenlenen hakediş raporları imalatın seviyesini ve karşılığında ödenmesi gereken tutarı gösterir. İş sahibinin bu bedeli sözleşmeye uygun biçimde ödemesi asıl yükümlülüğüdür; ödemenin haksız biçimde yapılmaması veya eksik yapılması, inşaat davalarının en sık görülen konularından biridir.

İş bedeli veya hakediş ödenmezse yüklenici, muaccel hâle gelen alacağı için icra takibi başlatabilir veya doğrudan alacak davası açabilir. Götürü bedelli işlerde bedel baştan sabit olduğundan, kural olarak imalatın tamamlanmasıyla bedelin tümü istenebilir; birim fiyatlı işlerde ise talep, gerçekleştirilen imalat miktarına göre şekillenir. Uyuşmazlıklarda imalatın gerçek değeri, çoğunlukla inşaat bilirkişisinin metraj ve keşif incelemesiyle belirlenir; bu nedenle imalat seviyesini gösteren tutanak, fotoğraf ve tespitlerin saklanması büyük değer taşır.

İnşaat sözleşmeleri, taraflardan birinin borçlarını önemli ölçüde ihlal etmesi hâlinde feshedilebilir. Yüklenici açısından; işe hiç başlamama, işi uzun süre atıl bırakma, sözleşmeye ve projeye aykırı ya da ayıplı imalat yapma veya teslim süresini ağır biçimde aşma başlıca fesih sebepleridir. İş sahibi açısından ise bedeli ödememe veya işin görülmesi için gerekli katkıyı sağlamama gündeme gelebilir. Feshin haklı bir sebebe dayanması ve usulüne uygun ihtarlarla desteklenmesi, sonucun sağlıklı olması bakımından önem taşır.

Fesih, ileriye etkili veya geriye etkili sonuç doğurabilir. İleriye etkili fesihte o ana kadar yapılan imalat tasfiye edilir; yüklenicinin gerçekleştirdiği ve iş sahibinin işine yarayan imalatın bedeli hesaplanır. Geriye etkili fesihte ise sözleşme baştan hiç yapılmamış gibi sonuç doğurur ve taraflar aldıklarını iade eder. Kat karşılığı sözleşmelerde inşaatın geldiği seviye, feshin türünü ve tasfiyenin nasıl yapılacağını doğrudan etkiler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, çoğu zaman yalnızca iki tarafı değil, yüklenici tarafından bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişileri de ilgilendirir. Yükleniciye devredilen arsa paylarının geri alınması ve iyiniyetli üçüncü kişilerin hukuki durumu, bu davaların en tartışmalı yönlerindendir. Bu nedenle fesih kararı verilmeden önce inşaat seviyesinin tespiti, tapu durumunun incelenmesi ve olası devirlerin değerlendirilmesi büyük önem taşır. Sürecin ihtar, delil tespiti ve dava aşamalarıyla birlikte planlanması, telafisi güç hak kayıplarını önler.

İnşaat davalarında görev ve yetki kuralları, tarafların sıfatına ve talebin türüne göre farklılaşır; doğru mahkemenin seçilmesi görevsizlik ve yetkisizlik kaynaklı gecikmeyi önler:

Görev ayrımının yanında yetki kuralı da belirleyicidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlık tapu iptali ve tescili gibi taşınmazın aynına ilişkin bir istem içeriyorsa, bu talep bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar başka bir yer mahkemesini seçemez. Yalnızca alacak (hakediş, tazminat, cezai şart) talep edilen davalarda ise yetki, genel yetki ve sözleşmenin ifa yeri gibi kurallara göre belirlenir.

İnşaat davaları, HMK'daki yazılı yargılama usulüne göre yürür ve neredeyse tamamında mahallinde keşif ile inşaat bilirkişisi incelemesi içerir. Tipik aşamalar şöyledir:

Sürecin en belirleyici aşaması çoğu zaman keşif ve inşaat bilirkişisi incelemesidir. İmalat seviyesinin, ayıbın ve bedelin doğru tespit edilmesi, kararın adil olması bakımından kritik önem taşır. Bilirkişi raporuna karşı süresinde ve gerekçeli itiraz sunulması, hatalı metraj veya değerlendirmelerin düzeltilmesi açısından önemlidir. Ayrıca imalatın zamanla değişebilen bir olgu olması nedeniyle, dava öncesi veya erken aşamada delil tespiti yaptırmak, mevcut durumu belgelemek bakımından büyük değer taşır.

Sürenin sabit bir cevabı yoktur; uyuşmazlığın türü, imalatın karmaşıklığı ve taraf sayısı belirleyicidir. İnşaat davalarının neredeyse tamamında mahallinde keşif yapılması ve inşaat bilirkişisinin metraj, imalat seviyesi, ayıp ve değer incelemesini içeren rapor hazırlaması gerekir; bu teknik inceleme, süreci uzatan başlıca etkendir. Bilirkişi raporuna itiraz edilip ek rapor veya yeni bir heyet raporu alınması hâlinde süreç bir miktar daha uzayabilir.

Tek bir talebe (örneğin belirli bir hakediş alacağına) dayanan ve imalat seviyesi net olan basit bir dava, çok sayıda bağımsız bölüm alıcısını ilgilendiren kat karşılığı fesih dosyalarına göre belirgin biçimde daha hızlı sonuçlanır. Tebligat trafiği, keşif için verilen randevular ve istinaf/temyiz aşamaları da toplam süreyi etkiler. Ayrıca üçüncü kişilerin davaya dahil edilmesi gereken durumlar süreci uzatabilir.

Süreci kısaltmak için en etkili yol, davanın baştan doğru mahkemede ve eksiksiz delillerle açılmasıdır. Sözleşme, proje, hakediş kayıtları ve imalat seviyesini gösteren belgelerin önceden derlenmesi, gereksiz ara kararların ve celse kayıplarının önüne geçer. Gerçekçi bir süre beklentisi ancak sözleşme ve imalatın durumu incelendikten sonra oluşturulabilir; peşin ve kesin süre vaadi bu davalarda gerçekçi değildir.

İnşaat dosyalarında, sürecin sağlıklı ilerlemesi için aşağıdaki belge ve delillerin hazırlanması önerilir:

• Sözleşme ve ekleri: Kat karşılığı veya eser sözleşmesi, teknik şartname, proje ve iş programı.
• Ruhsat ve iskân belgeleri: Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve belediye kayıtları.
• Hakediş ve metraj tutanakları: İmalat seviyesini ve bedelini gösteren belgeler.
• Ödeme belgeleri: Banka dekontları, makbuzlar ve yapılan ödemelere ilişkin kayıtlar.
• İhtarname ve yazışmalar: Temerrüt, ayıp bildirimi ve fesih ihtarlarına ilişkin belgeler.
• Fotoğraf ve tespit tutanakları: İmalat seviyesini ve ayıpları belgeleyen görsel ve tespit delilleri.
• Tapu ve arsa payı kayıtları: Kat karşılığı sözleşmelerde devir ve satışları gösteren tapu belgeleri.

Ulaşılamayan belgeler için avukat aracılığıyla müzekkere ile belediye, tapu müdürlüğü ve ilgili kurumlardan kayıt celbi talep edilebilir.

İnşaat dosyaları yüksek maddi değer taşıdığından ve yoğun teknik incelemeye (metraj, imalat seviyesi, ayıp, değerleme) dayandığından, avukat seçimi sürecin sonucunu doğrudan etkiler. Değerlendirmede öne çıkan ölçütler ve ilk görüşmede yöneltebileceğiniz sorular:

• İnşaat hukuku deneyimi: Kat karşılığı, eser sözleşmesi ve ayıplı imalat dosyalarında birikim.
• Teknik okuma yetkinliği: Sözleşme, proje, hakediş ve metraj belgelerini doğru yorumlayabilme.
• Bilirkişiyle çalışma: Keşif ve inşaat bilirkişisi raporlarına etkili itiraz hazırlayabilme.
• Yerel yargı bilgisi: Bakırköy Adliyesi ve bölge mahkemelerinin uygulamalarına aşinalık.
• Şeffaf bilgilendirme: Süreç, olası sonuçlar ve ücret konusunda vekâlet öncesi açık iletişim.

İlk görüşmede sorabileceğiniz sorular

• Uyuşmazlığım için hangi talep (gecikme tazminatı, ayıp giderimi, fesih, hakediş) uygun?
• Sözleşmedeki teslim süresi ve cezai şart hükümleri talebimi nasıl etkiliyor?
• Ayıp veya gecikme yönünden süre (zamanaşımı) bakımından bir engel var mı?
• Delil tespiti yaptırmam gerekir mi; imalat seviyesini nasıl belgeleyebiliriz?
• Sürecin yaklaşık aşamaları, süresi ve ücretlendirme nasıl işler?

• Türk Borçlar Kanunu (6098)
  Eser sözleşmesi, yüklenicinin borçları, ayıba karşı tekeffül, bedel ve zamanaşımı
• Türk Medeni Kanunu (4721)
  Mülkiyet, tapu sicili, arsa payı devri ve yüklenicinin kanuni ipotek hakkı
• Kat Mülkiyeti Kanunu (634)
  Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması, bağımsız bölümler ve yönetim
• İmar Kanunu (3194)
  Yapı ruhsatı, iskân (yapı kullanma izni) ve imara uygunluk
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100)
  Görev, yetki, delil tespiti, keşif, bilirkişi ve yargılama usulü