Fatih TOKİ Davaları Avukatları

Bu rehber, Fatih (İstanbul) bölgesinde TOKİ (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) ile yaşanan uyuşmazlıkları; satış ve taahhüt sözleşmesi, teslim gecikmesi, ayıplı (kusurlu) konut, borç, faiz ve fiyat farkı uyuşmazlıkları, sözleşmenin feshi ile ödenen bedelin iadesi ve kentsel dönüşüm süreçleri açısından ayrıntılı biçimde ele alır. Amaç, sürecin baştan doğru kurgulanmasına ve dosyanıza uygun avukatı bilinçli seçmenize yardımcı olmaktır.

TOKİ davaları; Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile konut ya da işyeri edinimi, kentsel dönüşüm veya toplu konut projeleri kapsamında imzalanan sözleşmelerden ve idari işlemlerden doğan uyuşmazlıkları kapsar. Bu uyuşmazlıklar bir yandan alıcı ile idare arasındaki sözleşme ilişkisine, diğer yandan idarenin kamu gücü kullanarak yaptığı işlemlere dayanabildiğinden, hem özel hukuk hem de idare hukuku boyutu taşıyabilir.

Bu davaların önemi, TOKİ konutlarının çoğu zaman uzun vadeli ve önemli tutarlı ödemelerle edinilmesinden kaynaklanır. Bir ailenin barınma ihtiyacını karşılamak için yıllarca taksit ödediği bir konutta çıkan teslim gecikmesi, ayıp ya da borç uyuşmazlığı, doğrudan yaşamsal bir konuyu ilgilendirir. Bu nedenle uyuşmazlığın hukuki niteliğinin ve doğru yargı yolunun baştan belirlenmesi büyük önem taşır. Aşağıda bu alanda en sık karşılaşılan uyuşmazlık başlıkları özetlenmiştir:

TOKİ uyuşmazlıklarında talepler çoğu zaman iç içe geçer: teslim gecikmesi nedeniyle tazminat isteği, aynı zamanda konuttaki ayıpların giderilmesi talebiyle birlikte ileri sürülebilir; borç uyuşmazlığında hem fazladan alınan faizin iadesi hem de fesih koşullarının denetimi gündeme gelebilir. Bu nedenle dosyanın parça parça değil, sözleşme ve idari işlem bütünlüğü içinde ele alınması gerekir. Sözleşmenin, ödeme planının ve idareyle yapılan yazışmaların doğru okunması, davanın kaderini belirleyecek kadar önemlidir.

TOKİ uyuşmazlıklarının çoğunun temelinde, alıcı ile idare arasında imzalanan satış ya da taahhüt sözleşmesi yer alır. Bu sözleşme; konutun niteliği, teslim süresi, satış bedeli, ödeme planı, taksitlere uygulanacak faiz veya fiyat farkı, gecikme hâlinde uygulanacak sonuçlar ve fesih koşulları gibi tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen temel belgedir. Uyuşmazlık ortaya çıktığında ilk olarak bu metnin ayrıntılı incelenmesi gerekir.

Sözleşmenin bazı hükümleri, özellikle tüketici konumundaki alıcı aleyhine ağır bir dengesizlik yaratıyorsa, haksız şart denetimine tabi tutulabilir. Örneğin idareye tek taraflı ve ölçüsüz fesih yetkisi tanıyan, alıcının haklarını aşırı sınırlayan ya da fazla kesinti öngören hükümler tartışma konusu olabilir. Bu değerlendirme, sözleşmenin bütünü ve tarafların dengesi gözetilerek yapılır.

Sözleşmenin doğru yorumlanması, uyuşmazlığın hangi hukuki temele oturduğunu belirler. Teslim yükümlülüğü, ayıptan sorumluluk, borcun muacceliyeti ve fesih gibi kavramların sözleşmedeki karşılığı, açılacak davanın türünü ve talep edilecek hakları doğrudan etkiler. Bu nedenle her TOKİ dosyasında sözleşme metni, ekleri ve ödeme planı birlikte ele alınmalıdır.

TOKİ konutlarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, konutun sözleşmede öngörülen sürede teslim edilmemesidir. Sözleşmede belirli bir teslim tarihi ya da süresi öngörülmüşse, bu sürenin aşılması idarenin temerrüde düşmesine yol açabilir. Alıcı, gecikme nedeniyle uğradığı zararların giderilmesini talep edebilir; bu kapsamda başka bir konutta oturmak zorunda kalınmışsa kira kaybı, sözleşmede öngörülmüşse gecikme cezası gündeme gelebilir.

Gecikme tazminatı talebinde en önemli nokta, gecikmenin ve doğan zararın belgelenmesidir. Teslimin gerçekleştiği veya gerçekleşmediği tarih, alıcının idareye yaptığı başvurular, kira ödemelerine ilişkin sözleşme ve dekontlar ile sözleşmedeki teslim ve gecikme hükümleri birlikte değerlendirilir. Mücbir sebep, imar ya da altyapı kaynaklı gerçek bir engel varsa, bu durumun idarenin sorumluluğunu etkileyip etkilemediği ayrıca incelenir.

Gecikmenin uzaması ve idarenin edimini yerine getirmemesi hâlinde, koşulları varsa sözleşmeden dönme ve ödenen bedelin iadesi de gündeme gelebilir. Ancak fesih ağır sonuçlar doğurduğundan, önce tazminat mı yoksa fesih mi talep edileceği, dosyanın özelliklerine göre dikkatle değerlendirilmelidir.

Teslim edilen TOKİ konutunda; su ve ısı yalıtımı eksikliği, çatlaklar, nem ve küf, tesisat arızaları, ses yalıtımı sorunları veya projeye aykırı imalatlar gibi ayıplar bulunabilir. Konutun sözleşmeye, projeye ve satış vaadine uygun olmaması hâlinde ayıplı ifadan söz edilir. Bu durumda alıcının, mevzuatın tanıdığı seçimlik haklara başvurma imkânı doğar.

Ayıplı ifada alıcı; ayıbın giderilmesini (onarım), satış bedelinden orantılı indirim yapılmasını, konutun ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini ya da koşulları oluşmuşsa sözleşmeden dönmeyi talep edebilir. Bu seçimlik hakların hangisinin dosyaya uygun olduğu, ayıbın niteliği, giderilme maliyeti ve konutun kullanılabilirliği gibi ölçütlere göre belirlenir. Ayıbın açık mı yoksa gizli mi olduğu da sürelerin işleyişi bakımından önemlidir.

Ayıp iddialarında en kritik aşama, ayıbın varlığının ve niteliğinin ispatıdır. Ayıp fark edildiğinde makul sürede idareye yazılı ihbarda bulunulması, konuttaki kusuru gösteren fotoğraf ve teknik raporların hazırlanması, gerekirse mahkemeden delil tespiti istenmesi önem taşır. Yargılama sırasında konutta yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi, ayıbın türü ve giderilme maliyeti bakımından belirleyici olur.

TOKİ satışlarında konut bedeli çoğu zaman uzun vadeli taksitlerle ödenir ve sözleşmelerde taksitlere faiz, endeksleme ya da fiyat farkı uygulanması öngörülebilir. Uygulamada en sık tartışılan konulardan biri, bu artışların sözleşmeye ve mevzuata uygun biçimde hesaplanıp hesaplanmadığıdır. Kullanılan endeksin, oranın ve hesaplama yönteminin doğru yansıtılmadığı iddiası, borç miktarına doğrudan etki eder.

Alıcı, ödeme planındaki artışların sözleşmeye aykırı olduğunu düşünüyorsa, borcun yeniden hesaplanmasını ve fazladan alınan tutarın iadesini talep edebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda ödeme planı, dekontlar ve sözleşmedeki artış hükümleri üzerinden mali bilirkişi incelemesi yapılması sıkça görülür. Bilirkişi raporunun doğru ve sözleşmeye uygun ölçütlerle hazırlanması, sonucun adaleti açısından belirleyicidir.

Borcun ödenmemesi nedeniyle idarenin sözleşmeyi feshetmesi hâlinde, feshin geçerli olup olmadığı, yapılan kesintilerin sözleşmeye uygunluğu ve ödenen bedelin iadesi ayrıca tartışılabilir. Fesih ile birlikte alıcıya iade edilecek tutar ve idarenin uyguladığı cezai şart, çoğu zaman uyuşmazlığın merkezinde yer alır.

TOKİ sözleşmeleri, hem idarenin hem de alıcının belirli koşullarda fesih hakkını düzenleyebilir. İdare, taksitlerin ödenmemesi gibi temerrüt hâllerinde sözleşmeyi feshedebilirken; alıcı, teslimin ağır biçimde gecikmesi ya da konutun ayıplı olması gibi durumlarda koşulları varsa sözleşmeden dönebilir. Her iki hâlde de feshin hukuka ve sözleşmeye uygun biçimde gerçekleşmiş olması gerekir.

Fesih hâlinde en çok tartışılan konu, alıcının ödediği bedelin ne kadarının iade edileceğidir. Sözleşmede öngörülen cezai şart, kesinti oranları ve idarenin masraf iddiaları, iade edilecek tutarı doğrudan etkiler. Alıcı aleyhine ölçüsüz kesinti öngören hükümler, haksız şart denetimi kapsamında değerlendirilebilir. Bu nedenle fesih sonrası iade hesabının sözleşme ve mevzuat çerçevesinde titizlikle yapılması önemlidir.

Feshin haklı olup olmadığı, sonuçlarını da belirler. İdarenin haksız feshi hâlinde alıcı, uğradığı zararların giderilmesini isteyebilir; alıcının temerrüdü nedeniyle yapılan fesihte ise iade tutarı ve kesintiler tartışma konusu olur. Fesih ağır sonuçlar doğurduğundan, bu yola başvurmadan önce dosyanın tüm boyutlarıyla değerlendirilmesi gerekir.

TOKİ, kentsel dönüşüm uygulamalarında ve riskli yapıların yenilenmesi süreçlerinde önemli bir rol üstlenir. Bu kapsamda hak sahipliğinin belirlenmesi, rezerv yapı alanı uygulamaları, uzlaşma görüşmeleri ve yeni konut tahsisi gibi işlemler gündeme gelir. Bu süreçlerde hak sahiplerinin, kendilerine tahsis edilen konutun niteliği, borçlandırma tutarı ve uzlaşma bedeli gibi konularda idareyle uyuşmazlık yaşaması mümkündür.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde uyuşmazlığın niteliği, izlenecek yolu belirler. Hak sahipliğinin reddi, tahsis kararı ya da idari nitelikteki başka işlemlere karşı idari yargıda iptal davası açılması gerekebilirken; sözleşmeye dayalı özel hukuk taleplerinde adli yargı görevli olabilir. Bu ayrımın baştan doğru yapılması, sürelerin kaçırılmaması ve doğru mahkemeye başvurulması bakımından hayati önem taşır.

Kentsel dönüşüm dosyaları çoğu zaman çok sayıda hak sahibini, karmaşık idari işlemleri ve teknik değerlendirmeleri içerir. Uzlaşma tutanakları, tahsis kararları, borçlandırma belgeleri ve idareyle yapılan yazışmalar bir bütün olarak incelenmelidir. Sürecin doğru kurgulanması, hem hak kaybını önler hem de uzun süren yargılamaların önüne geçebilir.

Konutu, ticari veya mesleki bir amaç gütmeksizin kendi kullanımı için satın alan gerçek kişi, kural olarak tüketici sayılır. TOKİ ile yapılan konut satışlarında alıcının tüketici sıfatı taşıması hâlinde, tüketici mevzuatının koruyucu hükümleri gündeme gelebilir. Bu durumda uyuşmazlığın belirli sınırlar dahilinde Tüketici Hakem Heyeti'ne ya da Tüketici Mahkemesi'ne taşınması söz konusu olabilir.

Tüketici korumasının en önemli sonuçlarından biri, sözleşmedeki haksız şartların denetlenebilmesidir. Tüketiciyle müzakere edilmeden, tek taraflı olarak konulan ve tarafların hak ve yükümlülüklerinde tüketici aleyhine dengesizlik yaratan hükümler haksız şart sayılabilir ve tüketiciyi bağlamayabilir. Örneğin ölçüsüz cezai şartlar, ağır fesih ve kesinti hükümleri bu kapsamda değerlendirilebilir.

Alıcının tüketici sıfatı taşıyıp taşımadığı; konutu satın alma amacı, kullanım biçimi ve alıcının niteliği gibi somut olgulara göre belirlenir. Bu sıfatın varlığı, hem görevli merciyi hem de başvurulabilecek koruyucu hükümleri etkilediğinden, dosyanın başında dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

TOKİ uyuşmazlıklarında görevli yargı kolu ve mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre değişir; doğru merciin seçilmesi görevsizlik veya yetkisizlik kaynaklı gecikmeleri önler:

Görev ayrımının yanında yer bakımından yetki de belirleyicidir. Konutun aynına ya da taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda çoğu zaman taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi öne çıkarken, kişisel alacak ve tazminat taleplerinde genel yetki kuralları ile sözleşmenin ifa yeri gibi ölçütler dikkate alınır. Uyuşmazlığın niteliği hem yargı kolunu hem de yetkili yeri etkilediğinden, bu belirlemenin baştan doğru yapılması gerekir.

TOKİ davaları, uyuşmazlığın türüne göre tüketici veya genel yargılama usulüne göre yürür ve çoğu zaman sözleşme incelemesi, keşif ve bilirkişi raporu içerir. Tipik aşamalar şöyledir:

Sürecin en belirleyici aşaması çoğu zaman sözleşmenin doğru yorumlanması ile keşif ve bilirkişi incelemesidir. Özellikle ayıp ve fiyat farkı uyuşmazlıklarında, bilirkişi raporunun sözleşmeye ve teknik gerçeklere uygun hazırlanması kararın adaleti bakımından kritik önem taşır. Rapora karşı süresinde ve gerekçeli itiraz sunulması, hatalı tespitlerin düzeltilmesi açısından önemlidir.

TOKİ uyuşmazlıklarında talep edilebilecek haklar, uyuşmazlığın türüne göre farklılaşır. Aşağıda sık başvurulan talep kalemleri özetlenmiştir; hangilerinin dosyaya uygun olduğu somut duruma göre belirlenir:

Talep kalemlerinin doğru belirlenmesi ve birbiriyle çelişmeyecek biçimde ileri sürülmesi önemlidir. Örneğin aynı dosyada hem sözleşmenin ayakta tutularak ayıbın giderilmesi hem de sözleşmeden dönme birlikte istenmez; bunun yerine dosyanın özelliklerine en uygun talep seçilir. Talep miktarının ve dayanağının baştan doğru belirlenmesi, yargılama süresini ve sonucunu doğrudan etkiler.

TOKİ dosyalarında istenebilecek tazminat ve iade tutarı, dosyanın somut özelliklerine göre değişir; peşin ve kesin bir rakam vermek gerçekçi değildir. Miktarı belirleyen başlıca etkenler şunlardır:

• Gecikme süresi: Teslimin ne kadar geciktiği ve bu süre boyunca doğan kira kaybı gibi zararlar.
• Ayıbın niteliği: Kusurun giderilme maliyeti, konutun kullanılabilirliğini etkileyip etkilemediği.
• Sözleşmedeki hükümler: Gecikme cezası, cezai şart ve kesinti oranlarına ilişkin düzenlemeler.
• Fazladan alınan tutar: Faiz ve fiyat farkı hesabında sözleşmeye aykırılık bulunup bulunmadığı.
• Kusur ve sorumluluk paylaşımı: Tarafların temerrüt ve yükümlülük ihlallerindeki payı.

Bu etkenler bir bütün olarak değerlendirildikten sonra, çoğu dosyada bilirkişi incelemesiyle somut bir hesap ortaya konur. Gerçekçi bir miktar beklentisi ancak sözleşme, ödeme planı ve konutun durumu incelendikten sonra oluşturulabilir; bu davalarda önceden kesin sonuç vaadi doğru değildir.

TOKİ uyuşmazlıklarında süreler, talebin türüne göre farklı işler ve bu sürelerin kaçırılması ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan talep türlerine göre süre yaklaşımını özetler; her dosyada sözleşme ve mevzuat birlikte değerlendirilmelidir:

Görüldüğü gibi tek bir süre yoktur; sözleşmesel talepler, ayıp talepleri ve idari işlemlere karşı başvurular farklı süre rejimlerine tabidir. Özellikle idari işlemlere karşı açılacak iptal davalarındaki kısa süreler, kaçırıldığında hakkın esasına girilmeden davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle uyuşmazlık ortaya çıktığında sürelerin niteliğinin gecikmeden belirlenmesi büyük önem taşır.

TOKİ uyuşmazlıklarında bazı özel durumlar ve sık yapılan hatalar, sürecin gidişatını olumsuz etkileyebilir. Bunların başında, uyuşmazlığın hukuki niteliğinin yanlış belirlenmesi ve yanlış yargı kolunda dava açılması gelir. Sözleşmeye dayalı bir talep için idari yargıya, idari işleme karşı ise adli yargıya başvurulması, görevsizlik kararıyla zaman kaybına neden olur.

Bir diğer sık hata, sürelerin gözden kaçırılmasıdır. Özellikle ayıp ihbarının makul sürede yapılmaması, idari işlemlere karşı kısa dava sürelerinin kaçırılması ve alacak taleplerinde zamanaşımının dolması, esasa girilmeden hak kaybına yol açabilir. Ayrıca teslim gecikmesi veya ayıp iddialarının yeterince belgelendirilmemesi, haklı bir talebin ispatlanamaması sonucunu doğurabilir.

Ödeme güçlüğü yaşayan alıcıların, yapılandırma ve uzlaşma imkânlarını araştırmadan temerrüde düşmesi de önemli bir risktir. Temerrüt sonrası idarenin feshi gündeme gelebilir ve iade edilecek tutar kesintilerle azalabilir. Bu nedenle uyuşmazlık daha başlangıç aşamasındayken doğru strateji belirlenmeli ve tüm seçenekler değerlendirilmelidir.

TOKİ dosyalarında, sürecin sağlıklı ilerlemesi için aşağıdaki belge ve delillerin hazırlanması önerilir:

• Satış / taahhüt sözleşmesi: Sözleşmenin tam metni, ekleri ve varsa değişiklik protokolleri.
• Ödeme planı ve dekontlar: Taksitleri, faiz ve fiyat farkını gösteren belgeler ile ödeme kayıtları.
• Teslim tutanağı: Konutun teslim edilip edilmediğini ve tarihini gösteren belgeler.
• İdareyle yazışmalar: Başvuru, şikâyet, ihtar ve idarenin verdiği cevaplar.
• Ayıp delilleri: Konuttaki kusuru gösteren fotoğraf, teknik rapor ve varsa delil tespiti tutanağı.
• Kira belgeleri: Gecikme nedeniyle başka konutta oturulmuşsa kira sözleşmesi ve ödeme dekontları.
• İdari kararlar: Kentsel dönüşümde hak sahipliği, tahsis ve borçlandırma kararları.

Ulaşılamayan belgeler için avukat aracılığıyla müzekkere ile TOKİ'den ve ilgili kurumlardan kayıt celbi talep edilebilir.

TOKİ dosyaları hem sözleşme hukuku hem de kimi zaman idare hukuku boyutu taşıdığından ve teknik incelemeye (sözleşme, ödeme planı, yapı kusurları) dayandığından, avukat seçimi sürecin sonucunu doğrudan etkiler. Değerlendirmede öne çıkan ölçütler ve ilk görüşmede yöneltebileceğiniz sorular şunlardır:

• Gayrimenkul ve tüketici hukuku deneyimi: TOKİ, konut satışı ve ayıp dosyalarında birikim.
• İdare hukuku bilgisi: İdari işlem, hak sahipliği ve iptal davalarına aşinalık.
• Sözleşme okuma yetkinliği: Faiz, fiyat farkı ve fesih hükümlerini doğru yorumlayabilme.
• Yerel yargı bilgisi: Bakırköy Adliyesi ve bölge mahkemelerinin uygulamalarına aşinalık.
• Şeffaf bilgilendirme: Süreç, olası sonuçlar ve ücret konusunda vekâlet öncesi açık iletişim.

İlk görüşmede sorabileceğiniz sorular

• Uyuşmazlığım sözleşmeden mi yoksa idari işlemden mi doğuyor; hangi yargı kolu görevli?
• Talebim için hangi dava türü (tazminat, ayıp, bedel iadesi, iptal) uygun?
• Teslim gecikmesi veya ayıp iddiamı hangi delillerle desteklemem gerekir?
• Faiz ve fiyat farkı hesabında sözleşmeye aykırılık olup olmadığı nasıl incelenir?
• Sürecin yaklaşık aşamaları, süresi ve ücretlendirme nasıl işler?

• Türk Borçlar Kanunu (6098)
  Sözleşme, ayıptan sorumluluk, temerrüt, sözleşmeden dönme ve tazminat
• Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502)
  Tüketici sıfatı, ayıplı ifa, haksız şart denetimi ve konut satışları
• Toplu Konut Kanunu (2985)
  Toplu Konut İdaresi'nin görev ve işlemlerine ilişkin temel düzenleme
• Kentsel Dönüşüm Kanunu (6306)
  Riskli yapılar, hak sahipliği ve dönüşüm süreçlerine ilişkin kurallar
• İdari Yargılama Usulü Kanunu (2577)
  İdari işlemlere karşı iptal davaları ve idari dava açma süreleri
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100)
  Görev, yetki, keşif, bilirkişi ve yargılama usulü