Güngören Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Avukatları

Bu rehber, Güngören (İstanbul) bölgesinde kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkları; sözleşmenin kurulması ve şekli, arsa payı devri, yüklenicinin ve arsa sahibinin borçları, gecikme ve cezai şart, ayıplı imalat, tapu iptali ve tescili ile sözleşmenin feshi açısından ayrıntılı biçimde ele alır. Amaç, sürecin baştan doğru kurgulanmasına ve dosyanıza uygun avukatı bilinçli biçimde seçmenize yardımcı olmaktır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli bir payını yükleniciye devretmesi karşılığında, yüklenicinin arsa üzerine yapacağı binadan belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği karma nitelikte bir sözleşmedir. Sözleşme hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi unsuru taşıdığından, uygulanacak hukuk kuralları da bu iki alandan beslenir. Temel kaynağı Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri ile Türk Medeni Kanunu'nun mülkiyet ve tapu siciline ilişkin düzenlemeleridir.

Bu sözleşme, ülkemizde kentsel yapı üretiminin en yaygın modelidir. Arsa sahibi nakit bedel ödemeksizin taşınmazının değerini artıran yeni bir yapıya kavuşurken, yüklenici de arsa satın alma maliyetine katlanmadan üretim yapma imkânı bulur. Ancak bu karşılıklı menfaat dengesi, edimlerin uzun bir süreye yayılması ve yüksek maddi değer taşıması nedeniyle çok sayıda uyuşmazlığa da zemin hazırlar. Sözleşmenin doğru kurgulanmaması, çoğu zaman yıllar süren yargılamaların temel kaynağıdır.

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında talepler çoğu zaman birbirine bağlıdır: gecikme tazminatıyla birlikte ayıp giderim bedeli, sözleşmenin feshiyle birlikte yükleniciye devredilen arsa paylarının tapu iptali ve tescili ya da paylaşım oranına ilişkin anlaşmazlık aynı dosyada bir arada bulunabilir. Bu bağlantı nedeniyle dosyanın parça parça değil bütüncül bir bakışla ele alınması gerekir. Ayrıca sözleşme metninin, projenin ve iş programının doğru okunması davanın kaderini belirleyecek kadar önemlidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri unsuru içerdiğinden kural olarak resmî şekilde, yani noter tarafından düzenleme biçiminde yapılmalıdır. Bu şekil şartı, tarafların iradelerinin açıkça saptanmasını ve ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda güvenilir bir belgenin bulunmasını amaçlar. Adi yazılı veya sözlü kurulan bir sözleşme, şekle aykırılık nedeniyle geçersizlik tartışmalarına yol açabilir ve tarafların haklarını korumasını güçleştirir.

Bununla birlikte yargı uygulamasında, tarafların edimlerinin önemli bir bölümünü fiilen yerine getirmesi ve sözleşmenin ifasına girişilmesi hâlinde, salt şekle aykırılığa dayanılarak geçersizlik iddiasında bulunmanın dürüstlük kuralına aykırı düşebileceği kabul edilmektedir. Örneğin arsa sahibinin arsayı teslim etmesi ve yüklenicinin inşaata başlayıp belirli bir seviyeye getirmesi hâlinde, sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Ancak bu istisnai koruma, her somut olayda ayrı değerlendirildiğinden riske dayanmak yerine sözleşmenin baştan resmî şekilde yapılması güvenli yoldur.

Sözleşme kurulurken teslim süresi ve gecikme cezası, bağımsız bölümlerin nitelik ve metrekaresi, paylaşım tablosu, arsa payının devir zamanı, yüklenicinin bağımsız bölüm satış yetkisi ve iskân alma yükümlülüğü gibi başlıkların açık, dengeli ve tereddüde yer bırakmayacak biçimde düzenlenmesi gerekir. Belirsiz bırakılan bir teslim tarihi veya net olmayan bir cezai şart hükmü, sonradan uzun süren yargılamaların kaynağıdır. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce metnin bir avukat tarafından incelenmesi hak kaybını büyük ölçüde önler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temel borcu, kararlaştırılan nitelik, teknik ve sürede binayı yapıp arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri ayıpsız teslim etmektir. Bunun yanında işe zamanında başlamak, işi aralıksız ve özenle sürdürmek, ruhsata ve projeye uygun imalat yapmak ve kural olarak yapı kullanma izni (iskân) almak da yüklenicinin yükümlülükleri arasındadır. Arsa sahibinin başlıca borcu ise sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını devretmek ve inşaatın yürütülmesine katlanmaktır.

Arsa payının devir zamanı öncelikle sözleşme hükümlerine göre belirlenir. Taraflar payların tamamının sözleşmeyle birlikte devrini kararlaştırabilecekleri gibi, inşaatın belirli seviyelerine bağlı olarak kademeli devri de öngörebilirler. Kademeli devir, arsa sahibini yüklenicinin işi tamamlamama riskine karşı korur; her aşamada devredilecek pay, o aşamaya kadar tamamlanan imalata bağlanır. Bu denge, tarafların birbirine olan güvenini korur ve olası bir fesihte tasfiyeyi kolaylaştırır.

Arsa payının zamanında devredilmemesi, yüklenici bakımından temerrüt sonuçları doğurabileceği gibi, yüklenicinin edimini yerine getirmeden pay talep etmesi de arsa sahibi tarafından ödemezlik def'i ile karşılanabilir. Karşılıklı edimlerin dengesi, hem uyuşmazlığın çıkmasını önlemek hem de doğduğunda çözmek bakımından belirleyicidir. Devrin ve teslimin hangi koşulda ve zamanda yapılacağının sözleşmede açık düzenlenmesi bu dengeyi güvence altına alır.

Yüklenici, sözleşmede kararlaştırılan teslim süresine uymakla yükümlüdür. İşe zamanında başlamaması, işi olağan bir yüklenicinin göstereceği özenle sürdürmemesi ya da teslimi geciktirmesi hâlinde temerrüde düşer. Teslimdeki gecikme arsa sahibi bakımından somut zararlara yol açar: örneğin kendisine düşecek bağımsız bölümlere zamanında kavuşamadığı için barınma ihtiyacı nedeniyle kira benzeri bir kayba uğrayabilir. Bu kayıp, gecikme tazminatı olarak yükleniciden istenebilir.

Taraflar sözleşmede, teslimdeki gecikme için her gün veya her ay üzerinden bir cezai şart (gecikme cezası) kararlaştırabilirler. Cezai şartın en önemli işlevi, arsa sahibinin bu tutarı kural olarak zararını ayrıca ispat etmek zorunda kalmadan talep edebilmesidir. Böylece gecikmenin yaptırımı baştan belirlenmiş ve caydırıcı hâle getirilmiş olur. Cezai şartın gecikme hâline mi yoksa hiç ifa etmeme hâline mi bağlandığı, talebin kapsamını doğrudan etkilediğinden sözleşme hükmü dikkatle yorumlanmalıdır.

Yüklenici, binayı sözleşmeye, onaylı projeye ve tekniğe uygun biçimde ayıpsız olarak meydana getirmekle yükümlüdür. Ayıplı imalat, teslim edilen yapının kararlaştırılan nitelikleri taşımaması ya da kullanım amacına, tekniğe veya projeye aykırı kusurlar içermesidir. İnşaatta ayıp; malzeme kalitesizliği, yalıtım eksikliği, taşıyıcı sistem kusurları, tesisat sorunları ve projeye aykırı ölçü gibi çok çeşitli biçimlerde ortaya çıkabilir. Ayıbın önemli olup olmadığı, arsa sahibinin başvurabileceği hakları belirlediğinden dosyanın merkezindeki teknik tespittir.

Arsa sahibi, yapıdaki ayıp önemliyse ve yapı kabule zorlanamayacak nitelikteyse sözleşmeden dönebilir; ayıp bu ağırlıkta değilse yapıyı alıkoyup bedelden orantılı indirim isteyebilir veya aşırı masraf gerektirmiyorsa ayıbın ücretsiz giderilmesini talep edebilir. Bunların yanında yüklenicinin kusuruyla oluşan zararların tazmini de istenebilir. Bu hakların kullanılabilmesi için teslim alınan yapının uygun sürede gözden geçirilip saptanan ayıpların yükleniciye bildirilmesi gerekir; aksi hâlde yapı zımnen kabul edilmiş sayılabilir.

Su yalıtımı, taşıyıcı sistem veya tesisat gibi teslimde fark edilemeyen gizli ayıplar sonradan ortaya çıkabilir. Bu durumda gözden geçirme ve bildirim yükü, ayıbın ortaya çıktığı an itibarıyla işler; arsa sahibi ayıbı öğrenir öğrenmez gecikmeksizin yükleniciye bildirmelidir. Ayıba karşı tekeffülden doğan talepler bakımından taşınmaz yapı eserlerinde zamanaşımı kural olarak teslimden itibaren beş yıldır; yüklenici ayıbı ağır kusuruyla gizlemiş ya da ağır kusuruyla sebep olmuşsa bu süre önemli ölçüde uzayabilir. Bildirimin zamanında ve ispatlanabilir biçimde yapılması hak kaybını önler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin en karmaşık yönlerinden biri, yükleniciye devredilen arsa payları üzerinden doğan tapu uyuşmazlıklarıdır. Yüklenici, edimini gereği gibi yerine getirmediği hâlde kendisine devredilen paylar üzerinden bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilir. Bu durumda arsa sahibi, sözleşmenin feshi veya yüklenicinin temerrüdüne dayanarak yükleniciye devredilen payların tapu iptali ve tescilini talep edebilir. Bu talep, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Ancak üçüncü kişinin hukuki durumu bu dosyaların en tartışmalı yönüdür. Yargı uygulamasında, tapu kaydına güvenerek iyiniyetle bağımsız bölüm edinen üçüncü kişinin korunması ilkesi ile arsa sahibinin hakları arasında bir denge gözetilir. Üçüncü kişinin, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini bilip bilmediği, tapu kaydının durumu ve devrin gerçek bir satışa mı yoksa muvazaalı bir işleme mi dayandığı, sonucu doğrudan etkiler. İyiniyetli üçüncü kişinin mülkiyeti korunurken, kötüniyetli devirlerde tapu iptali mümkün olabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin borçlarını önemli ölçüde ihlal etmesi hâlinde feshedilebilir. Yüklenicinin işe hiç başlamaması, işi uzun süre atıl bırakması, projeye ve sözleşmeye aykırı ya da ağır ayıplı imalat yapması veya teslim süresini önemli biçimde aşması başlıca fesih sebepleridir. Feshin haklı bir sebebe dayanması ve usulüne uygun ihtarlarla desteklenmesi, sonucun sağlıklı olması bakımından önem taşır. Fesihten önce yükleniciye uygun bir süre verilmesi ve bu sürecin belgelenmesi çoğu zaman gereklidir.

Fesih, ileriye etkili veya geriye etkili sonuç doğurabilir. İleriye etkili fesihte o ana kadar yapılan imalat tasfiye edilir; yüklenicinin gerçekleştirdiği ve arsa sahibinin işine yarayan imalatın bedeli hesaplanır. Geriye etkili fesihte ise sözleşme baştan hiç yapılmamış gibi sonuç doğurur ve taraflar aldıklarını iade eder. İnşaatın geldiği seviye, feshin türünü ve tasfiyenin nasıl yapılacağını doğrudan etkiler; ileri seviyeye gelmiş bir inşaatta çoğunlukla ileriye etkili fesih tercih edilir.

Feshin yalnızca iki tarafı değil, yüklenici tarafından bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişileri de ilgilendirmesi, bu davaların en tartışmalı yönüdür. Yükleniciye devredilen arsa paylarının geri alınması ve iyiniyetli üçüncü kişilerin hukuki durumu birlikte değerlendirilir. Bu nedenle fesih kararı verilmeden önce inşaat seviyesinin tespiti, tapu durumunun incelenmesi ve olası devirlerin değerlendirilmesi büyük önem taşır. Sürecin ihtar, delil tespiti ve dava aşamalarıyla birlikte planlanması, hak kayıplarını önler.

Görev ve yetki kuralları, tarafların sıfatına ve talebin türüne göre farklılaşır; doğru mahkemenin seçilmesi görevsizlik ve yetkisizlik kaynaklı gecikmeyi önler:

Görev ayrımının yanında yetki kuralı da belirleyicidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlık tapu iptali ve tescili gibi taşınmazın aynına ilişkin bir istem içeriyorsa, bu talep bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar başka bir yer mahkemesini seçemez. Yalnızca alacak veya tazminat (gecikme, cezai şart) talep edilen davalarda ise yetki, genel yetki ve sözleşmenin ifa yeri gibi kurallara göre belirlenir.

Kat karşılığı inşaat davaları, HMK'daki yazılı yargılama usulüne göre yürür ve neredeyse tamamında mahallinde keşif ile inşaat bilirkişisi incelemesi içerir. Tipik aşamalar şöyledir:

Sürecin en belirleyici aşaması çoğu zaman keşif ve inşaat bilirkişisi incelemesidir. İmalat seviyesinin, ayıbın ve değerin doğru tespit edilmesi, hem fesih türünün belirlenmesi hem de tasfiye bakımından kritik önem taşır. Bilirkişi raporuna karşı süresinde ve gerekçeli itiraz sunulması, hatalı metraj veya değerlendirmelerin düzeltilmesi açısından önemlidir. Ayrıca imalatın zamanla değişebilen bir olgu olması nedeniyle, dava öncesi veya erken aşamada delil tespiti yaptırmak mevcut durumu belgelemek bakımından büyük değer taşır.

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında talep edilebilecek kalemler, somut olaya göre çeşitlilik gösterir ve çoğu zaman aynı dosyada bir arada ileri sürülür. Başlıca talep kalemleri; gecikme tazminatı, kararlaştırılmışsa cezai şart, ayıp giderim bedeli veya bedelden indirim, sözleşmenin feshi hâlinde devredilen payların tapu iptali ve tescili ile yüklenicinin kusuruyla oluşan diğer zararların tazminidir. Hangi kalemlerin isteneceği, sözleşme hükümlerine ve yüklenicinin ihlalinin niteliğine göre belirlenir.

Talep miktarları büyük ölçüde inşaat bilirkişisinin keşif ve metraj incelemesiyle belirlendiğinden, imalat seviyesini gösteren tutanak, fotoğraf ve tespitlerin saklanması büyük değer taşır. Gecikme tazminatında emsal kira bedeli, ayıp gideriminde onarım maliyeti, tasfiye alacağında ise işe yarayan imalatın değeri esas alınır. Bu nedenle taleplerin baştan doğru sınıflandırılması ve dayanak delillerin eksiksiz sunulması, hem hakların korunması hem de yargılamanın hızlanması bakımından belirleyicidir.

Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında süreler talebin türüne göre değişir; sürelerin kaçırılması hakkın kaybına yol açabileceğinden erken bir hukuki değerlendirme büyük önem taşır. Aşağıdaki tablo başlıca talep türlerine göre genel süre çerçevesini özetler:

Tapu iptali ve tescili gibi mülkiyete dayalı taleplerde, ayni hakka bağlı istemler bakımından zamanaşımı farklı değerlendirilir. Zamanaşımının yanında ayıp bildirim yükünün de zamanında yerine getirilmesi gerekir; açık ayıplar teslim sonrası uygun sürede, gizli ayıplar ise ortaya çıktığı anda gecikmeksizin bildirilmelidir. Bildirim yapılmazsa yapı zımnen kabul edilmiş sayılabilir. Bu nedenle sürelerin somut olaya göre doğru hesaplanması ve talebin türü baştan doğru belirlenmesi, hak kaybını önlemenin en etkili yoludur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, standart bir kalıba oturmayan ve her biri kendine özgü koşullar taşıyan ilişkilerdir. Birden fazla arsa sahibinin bulunduğu paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, tüm maliklerin sözleşmeye taraf olup olmadığı ve iradelerinin nasıl açıklandığı önem taşır. Maliklerden bir kısmının sözleşmeye katılmaması, ifayı ve tasfiyeyi güçleştirebilir. Bu tür durumlarda, sözleşmenin geçerliliği ve kapsamı ayrıca değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapılarda yapılan kat karşılığı sözleşmeler, ilgili özel mevzuatın öngördüğü çoğunluk ve karar mekanizmaları nedeniyle ayrı bir hukuki çerçevede değerlendirilir. Yine yüklenicinin iflası, işi bırakması veya birden çok yükleniciye devri gibi durumlar, tasfiyeyi ve arsa sahibinin haklarını doğrudan etkiler. Yüklenicinin alacaklılarının, yükleniciye devredilen paylar üzerinde haciz veya ipotek tesis etmesi de arsa sahibi bakımından ek uyuşmazlıklara yol açabilir.

Öngörülemeyen ve tarafların iradesi dışında gelişen olağanüstü hâllerin, sözleşme dengesini aşırı biçimde bozması durumunda uyarlama talebi istisnaen gündeme gelebilir. Ancak bu, ancak çok sınırlı koşullarda kabul edilen bir istisnadır. Tüm bu özel durumlar, dosyanın standart bir yaklaşımla değil, kendi koşulları içinde değerlendirilmesini gerektirir. Bu nedenle sürece başlamadan önce sözleşmenin, tapu durumunun ve imalat seviyesinin bütüncül biçimde incelenmesi önem taşır.

Kat karşılığı inşaat dosyalarında, sürecin sağlıklı ilerlemesi için aşağıdaki belge ve delillerin hazırlanması önerilir:

• Sözleşme ve ekleri: Noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, teknik şartname, proje ve iş programı.
• Tapu ve arsa payı kayıtları: Devir belgeleri, paylaşım tablosu ve üçüncü kişilere yapılan satışlara ilişkin tapu kayıtları.
• Ruhsat ve iskân belgeleri: Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve belediye kayıtları.
• İmalat ve seviye tespitleri: Fotoğraflar, tespit tutanakları ve delil tespiti raporları.
• İhtarname ve yazışmalar: Temerrüt, ayıp bildirimi ve fesih ihtarlarına ilişkin belgeler.
• Ödeme ve masraf belgeleri: Yapılan ödemelere, ek imalat ve masraflara ilişkin dekont ve makbuzlar.
• Kira ve zarar belgeleri: Gecikme tazminatına dayanak emsal kira sözleşmeleri ve ödeme kayıtları.

Ulaşılamayan belgeler için avukat aracılığıyla müzekkere ile belediye, tapu müdürlüğü ve ilgili kurumlardan kayıt celbi talep edilebilir.

Kat karşılığı inşaat dosyaları yüksek maddi değer taşıdığından ve hem sözleşme hukuku hem taşınmaz hukuku hem de yoğun teknik inceleme gerektirdiğinden, avukat seçimi sürecin sonucunu doğrudan etkiler. Değerlendirmede öne çıkan ölçütler ve ilk görüşmede yöneltebileceğiniz sorular:

• Kat karşılığı deneyimi: Arsa payı devri, fesih ve tapu iptali dosyalarında birikim.
• Teknik okuma yetkinliği: Sözleşme, proje, paylaşım tablosu ve tapu kayıtlarını doğru yorumlayabilme.
• Bilirkişiyle çalışma: Keşif ve inşaat bilirkişisi raporlarına etkili itiraz hazırlayabilme.
• Yerel yargı bilgisi: Bakırköy Adliyesi ve bölge mahkemelerinin uygulamalarına aşinalık.
• Şeffaf bilgilendirme: Süreç, olası sonuçlar ve ücret konusunda vekâlet öncesi açık iletişim.

İlk görüşmede sorabileceğiniz sorular

• Uyuşmazlığım için hangi talep (fesih, gecikme tazminatı, tapu iptali, ayıp giderimi) uygun?
• Sözleşmedeki teslim süresi, cezai şart ve devir hükümleri talebimi nasıl etkiliyor?
• Üçüncü kişilere yapılan satışlar tapu iptali talebimi nasıl etkiler?
• Payların devrini önlemek için ihtiyati tedbir veya şerh talep etmeli miyim?
• Sürecin yaklaşık aşamaları, süresi ve ücretlendirme nasıl işler?

• Türk Borçlar Kanunu (6098)
  Eser sözleşmesi, yüklenicinin borçları, ayıba karşı tekeffül, temerrüt, cezai şart ve zamanaşımı
• Türk Medeni Kanunu (4721)
  Mülkiyet, tapu sicili, arsa payı devri, iyiniyetli üçüncü kişinin korunması
• Kat Mülkiyeti Kanunu (634)
  Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması, bağımsız bölümler ve paylaşım
• İmar Kanunu (3194)
  Yapı ruhsatı, iskân (yapı kullanma izni) ve imara uygunluk
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100)
  Görev, yetki, ihtiyati tedbir, delil tespiti, keşif ve yargılama usulü