Sultanbeyli Konut Hukuku Avukatları

Bu rehber, Sultanbeyli (İstanbul) bölgesinde konut hukuku uyuşmazlıklarını; konut satışı ve tapu devri, ayıplı konut, konut satış vaadi, kentsel dönüşüm, kat mülkiyeti ve site yönetimi, TOKİ ve toplu konut sözleşmeleri, konut kredisi ve ipotek ile imar ve iskân sorunları açısından ayrıntılı biçimde ele alır. Amaç, konutla ilgili uyuşmazlığınızın baştan doğru kurgulanmasına ve dosyanıza uygun avukatı bilinçli seçmenize yardımcı olmaktır. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.

Konut hukuku; bir konutun edinilmesi, kullanılması, elden çıkarılması ve konutla ilgili ortak yaşam ilişkilerini düzenleyen kuralların bütününü ifade eden geniş bir alandır. Tek bir kanunda toplanmamıştır; Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve kentsel dönüşüme ilişkin özel düzenlemeler bir arada uygulanır. Bu nedenle konut uyuşmazlıkları, birden çok hukuk dalını aynı anda ilgilendirebilir.

Konut, insanların barınma ihtiyacını karşılayan temel bir değer olduğu kadar, çoğu kişi için en büyük ekonomik varlıktır. Bu ikili nitelik, konutla ilgili uyuşmazlıkların hem hukuki hem de mali açıdan hassas olmasına yol açar. Bir konutun satın alınması, teslim alınması, kat maliki olarak kullanılması, kentsel dönüşüme girmesi veya kredi ile finanse edilmesi aşamalarının her birinde farklı hukuki riskler doğar. Aşağıda bu alanda en sık görülen uyuşmazlık başlıkları özetlenmiştir:

Konut uyuşmazlıklarında talepler çoğu zaman iç içe geçer: ayıplı bir konutun satışında hem bedel indirimi hem de tapu düzeltimi gündeme gelebilir; kentsel dönüşüme giren bir bina hem idari itiraz hem de kat malikleri arasındaki anlaşma sorunlarını doğurabilir. Bu bağlantı nedeniyle dosyanın parça parça değil bütüncül bir bakışla ele alınması gerekir. Ayrıca konut davalarında görevli mahkemenin uyuşmazlığın türüne göre değişmesi, doğru mahkemenin baştan seçilmesini zorunlu kılar; yanlış mahkemede açılan dava görevsizlikle sonuçlanarak aylarca süren gecikmelere yol açabilir.

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senet (resmi satış işlemi) ve tescil ile alıcıya geçer. Tarafların kendi aralarında düzenledikleri adi yazılı sözleşmeler, harici satış olarak nitelendirilir ve tek başına mülkiyeti geçirmez. Bu nedenle konut alım satımında en güvenli yol, bedelin ödenmesi ile tapu devrinin eş zamanlı yürütülmesidir.

Satıştan önce tapu kaydının incelenmesi büyük önem taşır. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, satış vaadi şerhi, aile konutu şerhi veya intifa hakkı gibi yükler bulunabilir. Bu takyidatların varlığı, alıcının haklarını doğrudan etkiler. Ayrıca taşınmazın imar durumu, iskân (yapı kullanma izin belgesi) bulunup bulunmadığı ve kat mülkiyetine geçilip geçilmediği de satıştan önce netleştirilmelidir. İskânsız ya da imara aykırı bir konut, sonradan ciddi sorunlar doğurabilir.

Satıcı, tapu devri taahhüdüne rağmen mülkiyeti geçirmezse veya taşınmaz muvazaalı biçimde başkasına devredilmişse, alıcı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Aynı şekilde, mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan görünürdeki satışlar da tapu iptali davalarına konu olur. Bu davalarda tapu kayıtları, ödeme belgeleri, tanık beyanları ve tarafların gerçek iradesi birlikte değerlendirilir.

Ayıplı konut, sözleşmede kararlaştırılan niteliklere sahip olmayan ya da kullanım amacını önemli ölçüde azaltan kusurlar taşıyan konuttur. Ayıplar açık veya gizli olabilir. Açık ayıplar teslim sırasında gözle görülebilen kusurlardır ve teslim alındıktan sonra makul sürede bildirilmelidir. Gizli ayıplar ise sonradan ortaya çıkan; su ve ısı yalıtımı sorunları, taşıyıcı sistemde kusur, nem ve küf, ruhsata aykırılık gibi kusurlardır.

Konutun ayıplı çıkması hâlinde alıcının seçimlik hakları vardır: satıştan dönme (sözleşmeyi geriye etkili biçimde ortadan kaldırma), satış bedelinde ayıp oranında indirim isteme, ayıbın ücretsiz giderilmesini talep etme ve koşulları varsa konutun ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini isteme. Hangi hakkın kullanılacağı, ayıbın niteliğine ve giderilebilir olup olmamasına göre değerlendirilir. Bu değerlendirmede teknik bilirkişi raporu genellikle belirleyici olur.

Konut satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir konutun tapuda satışını yapmayı karşılıklı olarak taahhüt ettikleri bir ön sözleşmedir. Özellikle inşaat hâlindeki konutların satışında, taksitli alımlarda ve tapu devrinin ileri bir tarihe bırakıldığı durumlarda sık kullanılır. Satış vaadi tek başına mülkiyeti geçirmez; yalnızca tarafların birbirinden asıl satışın yapılmasını talep hakkını doğurur.

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde, yani noter tarafından düzenlenmesi gerekir. Adi yazılı olarak yapılan satış vaadi kural olarak geçersizdir. Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi ise alıcıya güçlü bir koruma sağlar; şerh sayesinde vaad, sonraki maliklere ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hâle gelir ve alıcının hakkı taşınmazla birlikte korunur.

Satıcı, satış vaadine rağmen tapu devrini yapmaktan kaçınırsa, alıcı tapu iptali ve tescil davası açarak mahkeme kararıyla mülkiyeti kendi adına geçirebilir. Bu davada, satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, ödemelerin yapılıp yapılmadığı ve tarafların yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği incelenir. Satış vaadinden doğan taleplerin belirli bir zamanaşımı süresine tabi olduğu da göz önünde bulundurulmalıdır.

Kentsel dönüşüm; can ve mal güvenliğini tehdit eden riskli yapıların ve alanların yenilenmesini amaçlayan, kamu yararına dayalı özel bir süreçtir. Sürecin başlangıcı çoğunlukla bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesidir. Tespit, yetkilendirilmiş kuruluşlar tarafından yapılır ve ilgili idareye bildirilerek maliklere tebliğ edilir. Riskli yapı ilan edilen bina, kanunda öngörülen süreçler işletilerek yıkımı ve yeniden yapımı gündemine alınır.

Riskli yapı tespitine karşı, tebliğ tarihinden itibaren kanunda belirlenen süre içinde idareye itiraz edilebilir; itirazlar teknik heyetçe değerlendirilir. İtirazın reddi veya idari işlemin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, işlemin iptali için İdare Mahkemesi'nde dava açılabilir. Sürecin idari nitelik taşıması ve sürelerin kısa olması nedeniyle, tespitin tebliğinin hemen ardından hukuki değerlendirme yapılması önem taşır.

Kentsel dönüşümde uyuşmazlıklar yalnızca idareyle değil, maliklerin kendi aralarında da ortaya çıkar. Bina ortak karar alma, müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin koşulları, paylaşım oranları ve dönüşüm sürecinde kiracıların durumu sık çekişme konularıdır. Kanun, belirli bir çoğunlukla alınan kararların uygulanabilmesi için özel mekanizmalar öngörmüştür; bu mekanizmaların doğru işletilmesi malik haklarının korunması bakımından kritik önemdedir.

Bir binada birden çok bağımsız bölüm bulunduğunda, malikler arasındaki ilişki Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir. Bu kanun; ortak yerlerin kullanımı, ortak giderlere katılım, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, yönetici seçimi ve denetimi gibi konuları kapsar. Kat mülkiyetine geçilmiş bir yapıda her bağımsız bölüm ayrı bir mülkiyet konusu olsa da, ortak alanlar bakımından maliklerin karşılıklı yükümlülükleri bulunur.

Uygulamada en sık görülen uyuşmazlıklar; aidat ve ortak gider borçlarının ödenmemesi, ortak alanların (çatı, cephe, otopark, bahçe) usulsüz kullanımı, projeye aykırı tadilatlar, gürültü ve rahatsızlık verici kullanımlar ile yönetici kararlarına ilişkin anlaşmazlıklardır. Kat malikleri kurulunun aldığı kararlara karşı, karara aykırı bulan malikler kanunda öngörülen süre içinde iptal davası açabilir. Bu davalar Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.

Aidatını ısrarla ödemeyen kat malikine karşı yönetim, icra takibi başlatabilir ve kanunda öngörülen oranda gecikme tazminatı isteyebilir. Ödenmeyen ortak gider alacakları taşınmaz üzerinde güçlü bir güvence sağlar. Ortak yaşamı çekilmez hâle getiren, borçlarını sürekli ödemeyen malike karşı ise, çok ağır koşullarla, bağımsız bölümün devri (tahliye ve satış) davası dahi gündeme gelebilir.

TOKİ ve benzeri toplu konut projeleri, çok sayıda alıcıyı ilgilendiren standart sözleşmelerle yürütülür. Bu projelerde alıcılar; teslim tarihinin gecikmesi, projeye ve tanıtıma aykırı imalat, metrekare eksikliği, ortak alan ve sosyal donatıların eksik bırakılması, fiyat farkı talepleri ve tapu devrinin geciktirilmesi gibi sorunlarla karşılaşabilir. Bu uyuşmazlıklarda sözleşme, ödeme planı, teslim tutanakları ve tanıtım materyalleri birlikte değerlendirilir.

Sözleşmeye aykırılık bulunması hâlinde alıcı, duruma göre gecikme tazminatı, bedelde indirim veya ayıbın giderilmesini talep edebilir; koşulları varsa sözleşmeden dönme de mümkün olabilir. Alıcının tüketici sıfatı taşıması hâlinde, uyuşmazlığın parasal değerine göre tüketici hakem heyeti veya Tüketici Mahkemesi devreye girer. Bu nedenle tarafların sıfatının ve sözleşmenin niteliğinin doğru belirlenmesi, başvurulacak merciin tayini bakımından önemlidir.

Toplu konut sözleşmelerinde, alıcı aleyhine haksız koşulların bulunması sık rastlanan bir durumdur. Tüketici mevzuatı, sözleşmede yer alan ve alıcıyı dürüstlük kuralına aykırı biçimde dengesiz duruma sokan haksız şartların bağlayıcı olmayacağını öngörür. Bu nedenle standart sözleşmeler imzalanmadan önce dikkatle incelenmeli, imzalandıktan sonra uyuşmazlık çıktığında ise haksız şart denetimi gündeme getirilmelidir.

Konut edinmenin en yaygın yollarından biri konut kredisidir. Kredi kullanımında, kredi borcunun güvencesi olarak satın alınan taşınmaz üzerine banka lehine ipotek tesis edilir. İpotek, taşınmazın mülkiyetini etkilemez; malik konutu kullanmaya ve tasarruf etmeye devam eder, ancak borç ödenmediğinde banka ipotekli taşınmazı paraya çevirterek alacağını tahsil edebilir.

Kredi borcunun tamamen ödenmesinin ardından, bankanın vereceği fek (ipoteğin kaldırılması) yazısıyla ipotek tapudan terkin edilir. Borç kapatıldığı hâlde ipoteğin fekki gecikirse, malik bankadan fek belgesini talep edebilir; gerekirse bu belgenin verilmesi ve ipoteğin terkini için hukuki yola başvurabilir. İpotekli bir konut satın alınacaksa, mevcut ipoteğin bakiyesi ve devir koşulları satıştan önce netleştirilmeli, işlem alıcının haklarını koruyacak şekilde kurgulanmalıdır.

Bir konutun hukuki değeri, yalnızca fiziki durumuyla değil, imar mevzuatına uygunluğuyla da ölçülür. Ruhsatına ve projesine uygun yapılmış, yapı kullanma izin belgesi (iskân) almış bir konut, hem kullanım hem de satış bakımından sorunsuzdur. Buna karşılık ruhsatsız, ruhsata aykırı ya da iskânı bulunmayan konutlar; abonelik, satış ve kredi süreçlerinde ciddi engellerle karşılaşabilir.

İmara aykırı yapılar için idare, çeşitli yaptırımlar (para cezası, mühürleme, yıkım) uygulayabilir. Kimi dönemlerde imar barışı benzeri düzenlemelerle mevcut aykırılıkların kayıt altına alınması ve belirli koşullarla yapı kayıt belgesi verilmesi imkânı getirilmiştir; ancak bu belge, yapının imar mevzuatına tam uygun hâle geldiği anlamına gelmez ve süreklilik taşımayabilir. Bu nedenle konut alımında yapının imar ve iskân durumu mutlaka araştırılmalıdır.

İskânsız veya imara aykırı bir konut satın alan kişi, satıcının bu durumu gizlemesi hâlinde ayıba ilişkin haklara başvurabilir. İdari yaptırımlara karşı ise İdare Mahkemesi'nde dava yolu açıktır. Konut hukuku ile idare hukukunun kesiştiği bu alanda, doğru merciin ve doğru dava türünün belirlenmesi sonucu doğrudan etkiler.

Konut uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın türüne göre değişir. Doğru mahkemenin seçilmesi, görevsizlik/yetkisizlik kaynaklı gecikmeyi önler:

Görüldüğü üzere konut hukuku, tek bir mahkemeye bağlı değildir. Mülkiyet ve sözleşme uyuşmazlıkları Asliye Hukuk Mahkemesi'nde, kat mülkiyeti ilişkileri Sulh Hukuk Mahkemesi'nde, tüketici işlemi niteliğindeki konut satışları Tüketici Mahkemesi'nde, kentsel dönüşüm kaynaklı idari işlemler ise İdare Mahkemesi'nde görülür. Yetki bakımından taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Konut davaları, uyuşmazlığın türüne göre farklı usullere tabidir; ancak birçok uyuşmazlıkta keşif ve bilirkişi incelemesi belirleyici rol oynar. Tipik aşamalar şöyledir:

Sürecin en belirleyici aşaması dava türüne göre değişir. Ayıplı konut ve kentsel dönüşüm davalarında keşif ve bilirkişi incelemesi öne çıkarken, tapu iptali davalarında kayıt incelemesi ve tanık delili önem kazanır. Delillerin baştan eksiksiz sunulması ve doğru mahkemede dava açılması, süreci hem hızlandırır hem de usul reddi risklerini azaltır.

Konut uyuşmazlıklarında ileri sürülebilecek talepler, uyuşmazlığın niteliğine göre çeşitlilik gösterir. Doğru talebin belirlenmesi, dosyanın başarısı için baştan önem taşır. Sık gündeme gelen talep kalemleri şunlardır:

Ayıplı konut davalarında dönme, indirim, onarım veya ayıpsız misli ile değiştirme talepleri arasından uyuşmazlığa uygun olan seçilir. Toplu konut ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslimin gecikmesi hâlinde gecikme tazminatı gündeme gelir. Tapu uyuşmazlıklarında ise asıl talep mülkiyetin tescili olup, buna ek olarak taşınmazdan yoksun kalınan dönem için ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) da istenebilir.

Talep kalemlerinin dava dilekçesinde açık ve doğru biçimde gösterilmesi, harç ve yargılama giderlerinin doğru hesaplanması ve gerektiğinde ıslah (talebin genişletilmesi) imkânının değerlendirilmesi, dosyanın sağlıklı yürütülmesi bakımından önemlidir. Talebin eksik ya da yanlış belirlenmesi, hakkın bir kısmının elde edilememesine yol açabilir.

Konut uyuşmazlıklarında talep edilebilecek tutarlar, standart bir tabloya bağlı değildir; her dosyanın kendine özgü koşullarına göre belirlenir. Ayıplı konutta bedel indirimi, ayıbın konutun değerini ne ölçüde düşürdüğüne göre; ayıbın giderilmesi talebi ise onarım maliyetine göre hesaplanır. Bu hesaplamalar çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle netleşir.

Gecikme tazminatında; sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi, fiili teslim tarihi, gecikilen süre ve sözleşmede öngörülen yaptırım hükümleri belirleyicidir. Ecrimisil taleplerinde ise taşınmazın rayiç kira değeri, haksız kullanım süresi ve taşınmazın niteliği esas alınır. Tapu iptali davalarında ise asıl amaç mülkiyetin geçirilmesi olduğundan, tazminat çoğu zaman ikincil bir talep olarak yer alır.

Konut hukukunda süreler, uyuşmazlığın türüne göre önemli farklılıklar gösterir ve bir kısmı hak düşürücü nitelik taşır. Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan uyuşmazlıklarda dikkat edilmesi gereken süre yaklaşımlarını özetlemektedir. Somut olayda hangi sürenin uygulanacağı mutlaka değerlendirilmelidir:

Zamanaşımı, alacağın kendiliğinden sona ermesi anlamına gelmez; borçlunun bunu savunma olarak ileri sürmesi gerekir. Buna karşılık hak düşürücü süreler, geçmesiyle hakkın kendiliğinden ortadan kalkmasına yol açar ve mahkemece resen dikkate alınır. Bu ayrım pratikte çok önemlidir; örneğin kat malikleri kurulu kararının iptali ya da riskli yapı tespitine itiraz gibi konularda sürenin kaçırılması, hakkın tümden kaybına neden olabilir.

Bu nedenle konutla ilgili bir işlem tebliğ edildiğinde veya bir uyuşmazlık fark edildiğinde, sürelerin baştan doğru hesaplanması gerekir. Özellikle idari ve kısa süreli itiraz yolları bakımından, ilk andan itibaren hukuki değerlendirme yapılması hak kaybını önlemenin en etkili yoludur.

Konut hukukunda bazı özel durumlar, genel kurallardan farklı sonuçlar doğurur. Bunlardan biri aile konutu koruması dır. Eşlerin birlikte yaşadıkları konut aile konutu olarak kabul edilir ve tapuya aile konutu şerhi konulabilir. Bu durumda malik olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan konutu satamaz veya üzerinde sınırlı ayni hak kuramaz. Bu koruma, evlilik birliğinde ailenin barınma menfaatini güvence altına alır.

Bir diğer özel durum, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu konutlarda ortaklığın giderilmesidir. Miras veya birlikte alım nedeniyle bir konuta birden çok kişi malik olduğunda, paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Konut aynen bölünemiyorsa, satış yoluyla paylaşımına karar verilir ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Bu davalar Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.

Muvazaa (danışıklı işlem) ise özellikle mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan görünürdeki konut satışlarında gündeme gelir. Gerçekte bağış iradesiyle yapıldığı hâlde satış gibi gösterilen devirler, mirasçılar tarafından muris muvazaası iddiasıyla tapu iptali ve tescil davasına konu edilebilir. Bu davalarda tarafların gerçek iradesi, ödeme yapılıp yapılmadığı ve devir koşulları birlikte değerlendirilir.

Konut dosyalarında, sürecin sağlıklı ilerlemesi için aşağıdaki belge ve delillerin hazırlanması önerilir:

• Tapu kaydı ve takyidat bilgileri: Güncel tapu senedi, kayıt örneği ve üzerindeki şerh/haciz/ipotek bilgileri.
• Sözleşmeler: Satış sözleşmesi, satış vaadi, kat karşılığı inşaat veya toplu konut sözleşmesi ile ekleri.
• Ödeme belgeleri: Banka dekontları, makbuzlar ve ödeme planına ilişkin kayıtlar.
• İmar ve iskân belgeleri: Ruhsat, yapı kullanma izin belgesi, proje ve varsa yapı kayıt belgesi.
• Teknik rapor ve fotoğraflar: Ayıp iddialarında uzman raporu, keşif öncesi durumu gösteren görüntüler.
• Yönetim belgeleri: Kat mülkiyetinde yönetim planı, kurul kararları ve aidat kayıtları.
• İdari tebligatlar: Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti, itiraz ve idari işlem yazıları.

Ulaşılamayan belgeler için avukat aracılığıyla müzekkere ile tapu müdürlüğü, belediye, banka ve ilgili kurumlardan kayıt celbi talep edilebilir.

Konut dosyaları; tapu, sözleşme, imar ve teknik değerlendirmenin bir arada yürütülmesini gerektirdiğinden, avukat seçimi sürecin sonucunu doğrudan etkiler. Değerlendirmede öne çıkan ölçütler ve ilk görüşmede yöneltebileceğiniz sorular:

• Gayrimenkul ve konut deneyimi: Tapu iptali, ayıplı konut, satış vaadi ve kentsel dönüşüm dosyalarında birikim.
• Doğru mahkeme ve süre yönetimi: Uyuşmazlık türüne göre görevli mahkemenin ve kritik sürelerin doğru belirlenmesi.
• Teknik konularda yetkinlik: Bilirkişi ve keşif süreçlerini yönetme, teknik raporları hukuki zemine oturtma becerisi.
• Yerel yargı bilgisi: Bakırköy Adliyesi ve bölge mahkemelerinin uygulamalarına aşinalık.
• Şeffaf bilgilendirme: Süreç, olası sonuçlar ve ücret konusunda vekâlet öncesi açık iletişim.

İlk görüşmede sorabileceğiniz sorular

• Uyuşmazlığım hangi mahkemenin görev alanına giriyor ve hangi dava türü uygun?
• Elimdeki tapu, sözleşme ve belgeler talebimi desteklemek için yeterli mi?
• Ayıp veya değer iddiam için bilirkişi incelemesi nasıl yürütülür?
• Kritik bir hak düşürücü süre veya itiraz süresi geçmiş olabilir mi?
• Sürecin yaklaşık aşamaları, süresi ve ücretlendirme nasıl işler?

• Türk Medeni Kanunu (4721)
  Taşınmaz mülkiyeti, tapu sicili, tescil, aile konutu ve ortaklığın giderilmesi
• Türk Borçlar Kanunu (6098)
  Satış sözleşmesi, ayıba karşı sorumluluk ve satış vaadinin hukuki temeli
• Kat Mülkiyeti Kanunu (634)
  Bağımsız bölüm mülkiyeti, ortak yerler, aidat, yönetim ve kurul kararları
• Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (6306)
  Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm süreci ve malik hakları
• İmar Kanunu (3194)
  Ruhsat, yapı kullanma izni ve imara aykırılık yaptırımları
• Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502)
  Konut satışında tüketici işlemleri, ayıplı mal ve haksız şart denetimi