Günlük Kiralama ve Airbnb'de İzin, Oybirliği ve Ceza Rehberi

Dairenizi Airbnb, Booking veya benzer platformlarda günlük ya da haftalık kiralamayı düşünüyorsanız, 2024 itibarıyla oyunun kuralları köklü biçimde değişti. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Kanun ile artık "istediğim gibi kiralarım" dönemi kapandı; yerini oybirliği şartı, Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınacak izin belgesi ve yüz binlerce liraya ulaşan idari para cezaları aldı. Bu değişikliği zamanında öğrenenler uyum yoluna gitti; öğrenmeyenler ise komşularının şikayeti veya Bakanlık denetçisinin kapıya gelmesiyle tanıştı.

Temel kural şu: konutunuzu tek seferde 100 günden kısa süreyle kiraladığınızda "turizm amaçlı kiralama" rejimine giriyorsunuz. Bu rejimde izin belgesi zorunlu, kapıya plaket asma zorunlu, apartman sakinlerinin tamamının rızası zorunlu. Üç şarttın birini bile atlarsanız ciddi cezayla karşılaşıyorsunuz. Aşağıda ev sahibi, komşu ve kiracı cephesinden tüm hikayeyi adım adım açıklıyoruz.

Apartman Dairesini Airbnb'ye Açan Maliki Bekleyen Sürpriz

Ahmet Bey (isimler temsilidir), İstanbul Kadıköy'de sekiz daireli bir apartmanda 2+1 dairesi olan emekli bir mühendis. Pandemi sonrasında turistlerin bu semte ilgisinin arttığını fark edince dairesini Airbnb'ye açmaya karar verdi. Platform üzerinden birkaç rezervasyon aldı, yorumlar iyiydi, gelir de tatmin ediciydi. Aylarca sorunsuz ilerledi.

Sorun, Canan Hanım (isimler temsilidir) adlı komşusunun kapısına her hafta yeni yüzlerin gelmesiyle başladı. Ortak merdivende yabancılar, arabacıyla gelen büyük bavullar, geceleri lobi ziliyle uyanan çocuklar... Canan Hanım önce Ahmet Bey'e bizzat anlattı, duyulmadı. Ardından yöneticiye gitti; apartmanda resmi yönetici yoktu. Son olarak kaymakamlığa şikayette bulundu. Kısa süre sonra Bakanlık denetçisi Ahmet Bey'in kapısına geldi.

Denetimde ortaya çıkan tablo: Ahmet Bey'in herhangi bir izin belgesi yoktu, kapıda plaket yoktu ve — en kritik nokta — apartmandaki diğer yedi daire sahibinden oybirliğiyle karar alınmamıştı. Üstelik Canan Hanım'ın bu operasyondan haberi bile yoktu; oybirliğini gerektiren toplantı hiç yapılmamıştı. Denetçi tutanak tuttu, ceza ihbarnamesi geldi. Yüz binlerce lira mertebesinde idari para cezasıyla karşılaşan Ahmet Bey, bir avukata danışmak için zaman kaybetmeden İstanbul gayrimenkul hukuku avukatlarına ulaştı.

Avukat incelemesinde, Ahmet Bey'in kiralamanın bazı bölümlerinde 100 günü aştığını gösteren banka dekontları ve sözleşmelerin olduğunu tespit etti. Bu kayıtlar itiraz sürecinde savunma zeminine dönüştü. Bazı dönemler için ceza kaldırıldı, bazıları için ise indirimli bir çözüme gidildi. Ahmet Bey bugün, düzgün bir oybirliği kararı ve izin belgesi aldıktan sonra kiralamalarını yasal çerçevede sürdürüyor. Bu vaka, kanunun getirdiği gerçekliği en net biçimde özetliyor: hazırlıksız girilen günlük kiralama, hem cezai hem de komşuluk anlamında ağır bedeller doğuruyor.

7464 Sayılı Kanun ve 100 Gün Sınırının Mimarisi

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Kanun, 2023 sonunda kabul edildi ve 2024 başında yürürlüğe girdi. Bu kanun, pandemi sonrasında yaşanan kısa dönem kiralama patlamasının yarattığı kentsel sorunlara — kira fiyatlarının yükselmesi, apartman güvenlik açıkları, konut stoğunun konaklama sektörüne kayması, kayıt dışı gelir — yanıt olarak çıkarıldı. Antalya, İstanbul ve Kapadokya gibi turizm yoğun bölgelerde yaşanan tablo hem kiraya verenleri hem de yerel yönetimleri zorladığı için kapsamlı bir düzenleme kaçınılmaz hale geldi.

Kanunun getirdiği temel kriter son derece net: bir konutu tek seferde 100 günden kısa süreyle kiraya veriyorsanız bu işlem "turizm amaçlı kiralama" sayılıyor ve yeni rejime tabi oluyor. 100 gün ve üzerindeki kiralamalar ise normal TBK hükümleri çerçevesinde değerlendiriliyor; yani birkaç aylık yazlık sözleşme hala eski rejimde. Burada kritik soru şu: "100 günü nasıl hesaplıyoruz?" Sözleşme süresi ve ödeme kayıtları esas alınıyor. Aynı kişiye art arda kısa sözleşmeler yaparak kanunu dolanmaya çalışmak ise denetimde ciddi risk yaratıyor; denetçiler zincirleme sözleşmeleri tek bir uzun ilişki olarak değerlendirebilir ve bu yaklaşım mahkeme önüne de taşınabilir.

Sezonluk kiralamanın konumuna gelince: örneğin yazın 3 ay boyunca aynı ailenin kullandığı bir yazlık, sözleşme 90 gün altındaysa kanun kapsamına girebilir. Eğer sözleşme 100 gün ve üzerinde yapılırsa ve bu gerçek bir uzun süreli kiralama ise normal rejimde kalabilir. Ancak "tatil sitesi" uygulamalarında sezon kısa olduğundan çoğu kiralama fiilen kanun kapsamına giriyor. Airbnb veya Booking'e konut ilan etmek de bu rejime tabi olduğundan platform üzerinden yapılan her kısa rezervasyon izin belgesi zorunluluğu doğuruyor.

Kanun, Airbnb-Booking tarzı platformlarda ilan veren ev sahiplerini açıkça hedef alıyor. İzin belgesi olmadan platforma ilan vermek hem ev sahibini hem de ilanı yayınlayan platformu ceza kapsamına sokuyor. Yani bilgisizlik savunması burada çok sınırlı işe yarıyor; kanun yürürlükte ve platform ilanı açık bir delil.

İzin Belgesi Mimarisi: Oybirliği Şartının Kalbi

7464 sayılı Kanun'un en tartışılan ve en ağır hükmü şüphesiz oybirliği şartı. Üçten fazla bağımsız bölüm içeren binalarda, izin belgesi başvurusu için o binada ikamet eden veya mülk sahibi olan tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması gerekiyor. Bu şart pratikte muazzam bir engel oluşturuyor; çünkü 10 daireli bir apartmanda 9 kişi "evet" dese bile tek bir "hayır" oyu tüm süreci durduruyor.

Oybirliği şartı neden bu kadar önemli? Çünkü kısa dönem kiralama apartman sakinlerini doğrudan etkileyen bir faaliyet. Bilinmeyen kişilerin ortak alanlarda dolaşması, güvenlik sorunları, gürültü, temizlik sorunları — tüm bunlar komşuların söz sahibi olmasını meşrulaştırıyor. Kanun koyucu da tam bu gerekçeyle "tek komşunun bile rızası olmazsa olmaz" dedi. Bu, Türk hukukunda alışılmadık derecede katı bir düzenleme.

Birden fazla bağımsız bölümü olan binalarda ek kısıtlamalar da var. Aynı binada belirli oran ya da adetten fazla birimi turizm amaçlı kiralamanın sınırlandırıldığı düzenlemeler mevcut; kanundaki oran sınırlarını kontrol etmek gerekiyor. Yani hem oybirliği şartını hem de bina genelinde bağımsız bölüm oranını gözetmeniz lazım.

Site yönetimlerinde durum biraz farklı işliyor. Tek bir blokta oybirliği aransa da sitelerde tüm bina veya blok bazında pratikler gelişti. Bazı site yönetimleri genel kurul kararıyla kısa dönem kiralamayı toptan yasaklarken, bazıları blok blok değerlendirme yapıyor. Sitenizde bu konuda alınmış bir genel kurul kararı varsa önce onu incelemeniz gerekiyor; yasak varsa bireysel oybirliği almanız bile sorunu çözmüyor çünkü yönetim planı üst norm sayılıyor. Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz için KMK m.33 çerçevesinde hukuki yollara başvurulabilir.

Cezalar ve Denetim: Katlanan Tarifeler

7464 sayılı Kanun sadece izin belgesi zorunluluğu getirmekle kalmıyor; buna uymayanlara ciddi idari yaptırımlar uyguluyor. Cezaların miktarı her yıl yeniden değerleme oranıyla güncelleniyor, dolayısıyla rakam vermek yanıltıcı olur; ancak "yüz binlerce lira mertebesinde ve tekrarda katlanan" şeklinde tanımlamak doğru bir çerçeve sunuyor. İkinci ihlalde ceza belirgin biçimde artıyor, üçüncü ve sonraki ihlallerde yaptırımlar daha da ağırlaşıyor.

Denetim yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı ile kaymakamlıklara verildi. Bakanlık merkezi olarak platform verilerini izleyebilirken kaymakamlıklar sahaya çıkarak denetim yapabiliyor. İhbar mekanizması da aktif: rahatsız olan komşular CİMER üzerinden, kaymakamlığa bizzat başvurarak veya Bakanlık şikayet hattı aracılığıyla şikayetlerini iletebilir. Şikayet gelen adreste denetim başlatılıyor ve tespite dayalı ceza kesiliyor. Yani komşu şikayeti, ceza sürecinin tetikleyicisi olarak işliyor.

Kimlik bildirim yükümlülüğü de bu denetim çerçevesinin ayrılmaz bir parçası. GİYKİMBİL sistemi kapsamında kısa süreli konaklamalarda konukların kimlik bilgilerinin yetkililere bildirilmesi gerekiyor. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi idari yaptırıma yol açabileceği gibi konut güvenliği açısından da ciddi bir boşluk yaratıyor. Turistik bölgelerde faaliyet gösteren kısa dönem kiralama işletmecilerinin GİYKİMBİL kaydını mutlaka tamamlaması gerekiyor.

Cezaya İtiraz: Sulh Ceza Yolu ve Savunma Zeminleri

İdari para cezası aldığınızda tepkiniz ne olmalı? Önce tebligatı dikkatlice okumak gerekiyor: hangi tarih için, hangi gerekçeyle, hangi miktarda ceza kesildiğini not edin. Kabahatler Kanunu çerçevesinde, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde sulh ceza hakimliğine itiraz açma hakkınız var. Bu süreyi kaçırırsanız ceza kesinleşiyor ve itiraz yolu kapanıyor. Duruma göre idari yargı yoluna da başvurulabilir; hangi yolun geçerli olduğu cezanın niteliğine göre değiştiğinden avukat görüşü almak kritik.

Peki itirazda ne savunabilirsiniz? Birkaç güçlü zemin var. Birincisi, kiralamanın gerçekte 100 gün üzerinde olduğunu ispat etmek. Elinizde sözleşme, banka dekontu, platform ödeme geçmişi gibi belgeler varsa bunlar 100 gün üstündeki kiralamalarınız için cezanın kaldırılmasını sağlayabilir. Nitekim Ahmet Bey'in vakasında da bu yol kullanıldı; bazı dönemlerin 100 günü aştığı gösterilerek o dönemlere ait cezalar itirazda düşürüldü.

İkinci zemin, kiralamanın turizm amaçlı olmadığını göstermek. Öğrenci kiraları, uzun süreli sezonluk konaklama, aile yakınına yapılan kiralama gibi durumlar zaman zaman kanun kapsamı dışında değerlendirilebiliyor. Ancak bunun ispatı somut belgelere dayanmalı; Airbnb platformunda ilan varken "turizm amaçlı değildi" savunması tutarsız görünür.

Tebligat veya tespit aşamasındaki usul hataları da güçlü bir savunma zemini oluşturuyor. Tebligatın hatalı yapılması, tespitin kanunda öngörülen usule uygun yapılmaması, yetkisiz birim tarafından ceza kesilmesi gibi durumlar hakimlik önünde cezanın iptaline yol açabiliyor. Bu nedenle itiraz aşamasında bir avukattan destek almak son derece önemli; teknik usul hatalarını görmek için hukuki uzmanlık gerekiyor.

Komşuların Silahları: KMK, İhbar ve Kimlik Bildirimi

Peki dairenizde sürekli yabancı konuklar görerek rahatsız olan bir komşuysanız ne yapabilirsiniz? Hukuki araçlarınız düşündüğünüzden daha güçlü. Önce meşru kaygıları netleştirelim: her hafta değişen yüzler, ortak merdivende bavullu turistler, geç saatte kapı zilleri, asansörde hafıza kalmayan gürültü... Bunlar soyut şikayetler değil; apartman güvenliğini, sessiz kullanım hakkını ve komşuluk huzurunu somut olarak etkileyen durumlar.

İlk adım olarak kat malikleri kurulunu toplayarak günlük kiralamayı yasaklayan veya kısıtlayan bir karar almanız mümkün. Yönetim planı bu kararın dayanağını oluşturur. Ancak daha güçlü bir araç var: KMK m.33 çerçevesinde hakimin müdahalesini istemek. Komşunuzun faaliyeti apartmanda ciddi rahatsızlık ve zarar yaratıyorsa hakim bu faaliyetin durdurulmasına karar verebilir. KMK m.33 yolu özellikle yönetim kararının uygulanmadığı veya komşunun dirençli olduğu durumlarda etkili bir seçenek.

İhbar kanalları olarak CİMER, kaymakamlığın dilekçe birimi ve Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın şikayet hattı var. CİMER üzerinden yapılan şikayetler yasal olarak belirli süre içinde yanıtlanmak zorunda; bu da şikayetinizin kaybolmadığının güvencesi. Kaymakamlık ise bölgesel denetim yetkisini kullanarak yerinde tespit yapabiliyor.

Polis ve zabıta kanallarını da göz ardı etmemek gerekiyor. Gece saatlerinde yoğun gürültü, bilinmeyen kişilerin binaya girişi gibi anlık sorunlarda zabıtaya veya polise başvurmak hem o anki sorunu çözüyor hem de ilerideki şikayetler için kayıt oluşturuyor. GİYKİMBİL kimlik bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmediğinden şüpheleniyorsanız bunu da şikayetinize ekleyebilirsiniz; bu, denetim açısından ayrı bir inceleme tetikleyebilir.

Uyumlu Ev Sahibi Rehberi: Başvurudan Vergiye

Oybirliği şartını karşılayabiliyorsanız ve kısa dönem kiralamayı yasal çerçevede yapmak istiyorsanız, adımları sırayla takip etmek süreci kolaylaştırıyor. Burası "nasıl yapılır" bölümü; teknik ama kritik.

1. Oybirliği Kararı Alın

Önce bina yöneticinizle veya apartman sakinleriyle iletişim kurun. Kaç bağımsız bölüm var, hepsinin malikine ulaşmak mümkün mü, itiraz olası mı? Bu soruları netleştirmeden başvuruya girişmek vakit kaybı. Kat malikleri kurulu toplantısı yapılarak tüm maliklerin imzalı kararı (noter tasdikli ya da katılım tutanağı ile) alınmalı.

2. e-Devlet Üzerinden Bakanlık Başvurusu

Kültür ve Turizm Bakanlığı'na izin belgesi başvurusu e-Devlet üzerinden yapılabiliyor. Başvuruda tapu belgesi, kat malikleri karar tutanağı, konutun fotoğrafları ve kimlik belgesi gibi belgeler gerekiyor. Bakanlık başvuruyu inceliyor, uygunsa izin belgesi çıkarıyor. Belge alındıktan sonra plaketi bizzat kapıya asmanız gerekiyor.

3. Vergisel Kayıt ve Beyan

Kısa dönem kiralamadan elde ettiğiniz gelirin ticari kazanç mı yoksa kira geliri mi sayılacağı vergi hukukunda tartışmalı bir alan. Faaliyetin sistematik, sürekli ve kâr amaçlı olup olmadığına bakılıyor. Bu sınırda bir değerlendirme olduğundan Mali müşavir veya vergi konusunda uzman bir avukata danışmanız kesinlikle öneriliyor. Geliri beyan etmemek ise hem vergi cezasına hem de sonradan ortaya çıkacak çok daha büyük sorunlara davetiye çıkarıyor.

4. Sigorta ve Platform Yönetimi

Kısa dönem kiralama için özel sigorta ürünleri mevcut. Standart konut sigortanız, konukların neden olduğu hasarları kapsama almayabilir; bu yüzden poliçenizi gözden geçirin ve gerekirse kısa dönem kiralama sigortası ekleyin. Platformlarla ilişkide ise komisyon oranlarını, iade politikalarını ve anlaşmazlık çözüm mekanizmalarını dikkatlice okumak önemli; özellikle konuk kaynaklı hasar talepleri konusunda platform sözleşmenizi inceleyin.

Kiracının Alt Kiralaması: Ev Sahibi İçin Tahliye Sebebi

Önemli ama sıkça atlanan bir senaryo: kiracınız sizin haberiniz olmadan dairenizi Airbnb veya benzeri platformlarda kiraya veriyorsa ne olur? Bu durum hem hukuki hem de pratik açıdan son derece karmaşık. Önce temel gerçeği netleştirelim: turizm amaçlı kiralama izin belgesi kiracıya değil, kiraya verene (ev sahibine) veriliyor. Kiracı adına izin belgesi çıkmaz, dolayısıyla kiracının bu faaliyeti zaten baştan usulsüz.

Türk Borçlar Kanunu m.322 açık: kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadan kiralananı başkasına devredemez ve alt kiraya veremez. Kiracının dairenizi Airbnb'ye açması bu yasağı doğrudan ihlal ediyor. Bu durum sözleşmeye aykırılık oluşturuyor ve tahliye sebepleri arasına giriyor. Kiracıya önce ihtar çekerek ihlali durdurmasını talep etmek, ardından ihtar dikkate alınmazsa tahliye davası açmak mümkün.

Ev sahibi olarak bu süreçte delil toplamanız kritik. Platform ilanının ekran görüntüsü, kiracının profili, rezervasyon geçmişi — bunlar mahkemede somut delil olarak kullanılabiliyor. Kiracının "arkadaşlarıma kaptım" savunmasının platform ilanıyla çelişmesi durumunda hakim bu savunmaya itibar etmiyor. Ayrıca kiracının faaliyeti nedeniyle sizin adınıza ceza kesilmesi de söz konusu olabilir; bu da kiracıya rücu etmenizi sağlayan ayrı bir zarar kalemine dönüşebilir.

Önlem olarak kira sözleşmenize açık bir madde eklemek en pratik çözüm: "kiracı, kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın konutu hiçbir kısa süreli kiralama platformunda listeleyemez ve kiralayamaz; aksi halde sözleşme derhal feshedilir" gibi bir hüküm. Bu hüküm hem TBK m.322 ile uyumlu hem de ilerideki bir tahliye davasında güçlü bir zemin oluşturuyor.

Sık Yapılan 7 Hata

1. Oybirliği almadan Bakanlık'a başvurmak: Hem zaman hem para kaybı. Başvuru reddediliyor; üstelik bu sürece girmek komşularla ilişkileri de zedeleyebiliyor. Önce oybirliğini sağlayın, sonra başvurun.
2. Plaket asmayı unutmak: İzin belgesi almak tek başına yeterli değil; fiziksel plaketi de kapıya asmak zorunlu. Belge var, plaket yok — ayrı yaptırım nedeni.
3. 100 gün sınırını yanlış hesaplamak: "Toplamda 100 günü geçti, güvendeyim" hesabı doğru değil. Her bireysel sözleşmenin süresine bakılıyor. Aynı kişiye zincirleme kısa sözleşmeler ise riskli.
4. Vergiyi ihmal etmek: Geliri beyan etmemek, cezaların üstüne vergi ve ceza yükü bindiriyor. Mali müşavirle önceden konuşmak çok daha ucuza geliyor.
5. GİYKİMBİL bildirimini yapmamak: Kimlik bildirim yükümlülüğü ayrı bir yasal zorunluluk. Atlandığında hem idari yaptırım hem güvenlik sorumluluğu doğuyor.
6. İtiraz süresini kaçırmak: Ceza tebliğinden 15 gün içinde itiraz açılmazsa ceza kesinleşiyor. Tebligatı aldığınız gün bir avukata danışın; bu süre işlemeye başlıyor.
7. Kiracıya "takip etmiyorum" demek: Kiracınızın ne yaptığını bilmemek sizi sorumluluktan kurtarmıyor. Dairenizin Airbnb'de ilan edildiğini öğrendiğinizde derhal harekete geçin; ne kadar geç kalırsanız delil zinciri o kadar zayıflıyor.

Sonuç: Kişiye Özel Değerlendirme ve Avukat Önerisi

Günlük kiralama meselesi aslında üç farklı sorunun kesişim noktasında duruyor: "Bu binada yasal olarak mümkün mü?", "Bakanlık prosedürünü tamamlayabiliyor muyum?" ve "Vergisel ve sözleşmesel yükümlülüklerimi biliyor muyum?" Bu üç sorunun cevabı kişiden kişiye, binadan binaya değişiyor.

Büyükşehirlerde merkezi bir semtte tek bağımsız bölümlü bir binada yaşıyorsanız oybirliği çok daha kolay. Ama 20 daireli bir apartmanda yaşıyorsanız ve komşular arasında anlaşmazlıklar varsa süreç oldukça çetrefilli olabilir. Sezonluk tatil bölgelerinde ise tabloya yerel yönetimlerin ek kısıtlamaları da eklenebiliyor.

Eğer zaten ceza aldıysanız, itiraz süresini kaçırmadan bir gayrimenkul hukuku avukatına danışmanız kritik. 15 günlük süre kısa; avukata ulaşmakta gecikmeyin. İzin belgesi başvuru aşamasındaysanız ve prosedür konusunda kafanız karışıksa da uzman desteği çok değerli; yanlış adım atarak başvurunuzun reddiyle vakit kaybetmek yerine önceden danışmak daha akıllıca.

Komşu cephesindeyseniz ve faaliyeti durdurmak istiyorsanız, şikayet kanallarını kullanmakta tereddüt etmeyin. Hukukun size verdiği araçlar somut ve etkili. Hukuki soru sormak için platformumuzu da kullanabilirsiniz; size konuyla ilgili avukat önerileri sunulabilir.

Son söz: günlük kiralama artık "gri alan" değil, net kurallı bir faaliyet. Bu kurallara uymak hem sizi cezadan hem de komşularınızla gereksiz anlaşmazlıklardan koruyor. Uyumlu olmak zahmetli görünse de ceza ve ihtilaflara kıyasla çok daha ucuza geliyor.