Kat Malikleri Kurulu Kararı İptali: KMK 33 Rehberi

Yazlığa gidip döndüğünüzde apartmanınızın dış cephesinin renk değiştiğini, üstüne bir de banka hesabınıza ek aidat borcu yattığını görseniz ne yaparsınız? Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi tam da bu durumlar için bir kapı açar: usulsüz ya da hukuka aykırı alınan kat malikleri kurulu kararları sulh hukuk mahkemesinde iptal ettirilebilir. Ancak bu kapının menteşesi sert bir mekanizmaya bağlıdır; toplantıya katılıp katılmadığınıza bağlı olarak 1 ay ile 6 aylık hak düşürücü süreler işlemeye başlar ve bu süreleri kaçırmak hakkınızı büyük ölçüde ortadan kaldırır.

Pratikte en sık iptal sebebi çağrı usulsüzlüğüdür: kanun, toplantıdan en az 15 gün önce tüm maliklere imzalatılan çağrı ya da taahhütlü mektupla gündemin bildirilmesini zorunlu kılar. Bu basit adım atlanınca ya da eksik yapılınca alınan kararların büyük çoğunluğu mahkeme önünde tutunamaz. Aşağıda nisap tablolarından dava sürecinin adımlarına kadar bilmeniz gereken her şeyi bulacaksınız.

Tatildeyken Karar Çıktı: Sema'nın Hikayesi

Sema Hanım, İzmir'deki dairesi olan beş katlı bir apartmanda 3 numaralı bağımsız bölümün malikidir. Temmuz ayının başında iki haftalığına tatile çıkmış, döndüğünde apartmanın dış cephesinin renk değiştiğini ve kapısının altında 4.800 TL ek aidat dekontu bırakıldığını görmüştür. Komşulardan öğrendiğine göre temmuzun ortasında bir genel kurul yapılmış, hem boya işine hem de boya bedelinin eşit pay üzerinden tahsiline karar verilmiştir (isimler temsilidir).

Sema Hanım aylarca hiçbir çağrı almadığını, ne kapısına imzalatılmış bir belge bırakıldığını ne de taahhütlü mektup geldiğini ifade etmiştir. Mahalle muhtarlığından aldığı tasdikli belge ile bankadaki hesap hareketleri bu iddiayı destekler nitelikteydi. Bu tablo, KMK'nın 29. maddesinde düzenlenen çağrı usulünün açıkça ihlal edildiğini gösteriyordu.

Durumu fark eden Sema Hanım, kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 aylık süreyi kaçırmamak için hemen bir gayrimenkul hukuku avukatına başvurmuştur. Avukatı ilk toplantıda şunu net biçimde açıklamıştır: "Toplantıya katılmadınız ve çağrı da size usulüne uygun tebliğ edilmedi. Bu ikisi bir araya gelince kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay, her halde karar tarihinden itibaren de 6 ay içinde dava açmanız gerekiyor. Şu an yedinci haftadayız; hakkınız henüz yaşıyor ama hemen hareket etmeliyiz."

Dava açılırken aynı anda boya işine ilişkin ihtiyati tedbir talebinde bulunulmuş, mahkeme ilk duruşmada tedbiri kabul etmiştir. Gerekçe açıktı: çağrı tebligatına dair hiçbir belge yöneticinin elinde yoktu. Duruşmada yönetici, "Herkes biliyordu, kapıya astık" demiş; ancak KMK 29'un imzalı tebligat ya da taahhütlü mektup şartını karşılamayan bu savunma mahkemece geçerli bulunmamıştır. Birkaç ay sonra karar iptal edilmiş, yargılama giderleri karşı tarafa yüklenmiştir. Sema Hanım ilerleyen aylarda, yöneticinin yeniden seçildiği usulüne uygun toplantıya davetiye alarak bu kez katılmış ve oyunu kullanmıştır.

Kurul Nasıl Toplanır: 15 Günlük Çağrı Zorunluluğu

Kat malikleri kurulu, KMK'nın 29. maddesi uyarınca yılda en az bir kez olağan toplantı yapar. Yönetim planında belirlenmiş bir tarih varsa o tarihe, yoksa Ocak ayına uyulması gerekir. Olağanüstü toplantılar ise yöneticinin gerekli gördüğü ya da kat maliklerinin belirli bir kesiminin yazılı başvurusu üzerine yapılabilir.

Çağrı usulü kanunda açıkça yazılıdır ve bu usule uymamak kararın iptal gerekçesi haline gelir. Toplantıdan en az 15 gün önce tüm maliklere iki yoldan biri kullanılarak bildirim yapılmalıdır: ya her malike imzalatılan bir çağrı belgesi kapıya ya da bizzat elden teslim edilir, ya da taahhütlü mektupla gönderilir. Çağrının içeriğinde toplantının tarihi, saati, yeri ve gündemi bulunmak zorundadır. Gündemin kapsamı dışındaki konular toplantıda karara bağlanamaz; gündeme alınmayan bir madde üzerinden oy kullanılırsa o karar da iptal sebebi taşır.

İlk toplantıda yeterli katılım sağlanamazsa, ikinci toplantının en geç 15 gün içinde yapılması zorunludur. İkinci toplantı için de çağrı usulü aynıdır; yani ilk toplantı çağrısına "ikinci toplantı şu gün yapılacaktır" notu düşülmesi en pratik ve yaygın yöntemdir. Bu notu içeren tek bir çağrı hem ilk hem de ikinci toplantıyı kapsar.

Hazirun cetveli ve karar defteri de dava sürecinde kritik belgelerdir. Toplantıda kimlerin hazır bulunduğu, kimin hangi oyu kullandığı, arsa paylarının nasıl dağıldığı bu belgelerden çıkar. Yetersiz tutulan ya da sonradan doldurulan hazirun cetvelleri, nisap hesabını tartışmalı kılar ve iptal davasında güçlü bir delil oluşturur.

Nisap Tablosu: İlk Toplantı, İkinci Toplantı ve Özel Çoğunluklar

Hangi kararın hangi çoğunlukla alınabileceğini bilmemek, apartman yönetimine de kat maliklerine de pahalıya mal olur. Yöneticiler yanlış nisapla karar alır ve bunlar mahkemede düşer; malikler ise haklarını kullanabilmek için gereken çoğunluk eşiğini bilmeden toplantılara katılır. Aşağıdaki tablo bu ayrımı netleştirir.

Tablodaki en kritik ayrım şudur: ikinci toplantıda olağan kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınabilirken, yönetici seçimi ve bazı özel kararlar bu indirimden yararlanamaz. Yani az katılımlı bir ikinci toplantıda yönetici seçmek imkansızdır; şartlar oluşmazsa yeniden olağanüstü toplantıya gidilmesi gerekir.

Vekaletle oy meselesine de değinmek gerekir. KMK 31, bir kişinin belirli sayıdan fazla maliki temsil etmesini ve toplam oyların belirli bir oranından fazlasını elinde toplamasını sınırlar. Uygulamada "vekalet stoklama" olarak bilinen bu yöntemle tek bir kişiye toplantı sonucunu belirleyecek kadar vekalet toplatılması kanunun ruhuna aykırıdır ve iptal davasında güçlü bir argüman oluşturur. Bunun yanında birden fazla bağımsız bölümün maliki olan kişi, arsa payına bakılmaksızın toplam oyların üçte birinden fazlasını kullanamaz.

1 Ay ve 6 Ay: Kim, Ne Zaman Dava Açabilir?

KMK'nın 33. maddesinde düzenlenen iptal davası, farklı koşullardaki maliklere farklı süreler tanır. Bu sürelerin hak düşürücü süre niteliğinde olduğunu vurgulamak gerekir; yani aşıldığında hâkim re'sen dikkate alır ve taraflardan biri itiraz etmese bile davanın reddine karar verir.

Toplantıya katılmış ve karara aykırı oy kullanmış bir malik, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmak zorundadır. Burada sürenin başlangıcı doğrudan karar tarihidir; haberdar olma ya da öğrenme diye bir kavram söz konusu değildir. Toplantıya katılmış ama karara çekimser kalan ya da aykırı oy kullandığını ispat edemeyen maliklerin durumu uygulamada tartışmalıdır; bu nedenle tutanakta muhalefet şerhinin açıkça yer alması son derece önemlidir.

Toplantıya katılmayan ya da usulsüz çağrıya maruz kalan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay, her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açmalıdır. "Her halde" ifadesi kritiktir; kararı hiç öğrenmemiş olsanız bile karar tarihinden 6 ay geçmişse iptal yolunuz kapanır. Bu nedenle apartman toplantılarından ve alınan kararlardan haberdar olmak için komşularla iletişimde kalmak ya da karar defterini periyodik olarak incelemek ciddi önem taşır.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme konusunda herhangi bir anlaşmazlık yoktur; kat mülkiyetinden doğan davalarda yer yetkisi kesin yetki niteliğindedir ve taraflarca değiştirilemez. İstanbul'daki bir apartman için ilgili ilçe sulh hukuk mahkemesine başvurulması gerekir.

İptal mi, Yokluk mu: Süresiz Saldırılabilen Kararlar

Kat malikleri kurulu kararlarına yönelik hukuki saldırı yolları ikiye ayrılır: süreli iptal davası ve süresiz yokluk tespiti. Bu ayrımı doğru yapmak, haklarını 6 aydan fazla önce alınan kararlara karşı aramak isteyen malikler için hayati önem taşır.

Süreli iptal davasında KMK 33'teki 1 aylık ve 6 aylık süreler geçerliyken, "yok hükmünde" sayılan kararlar herhangi bir hak düşürücü süreye tabi olmaksızın her zaman tespit davası yoluyla ileri sürülebilir. Peki bir karar ne zaman iptal edilebilir, ne zaman yok hükmündedir?

İptal edilebilir kararlar; çağrı usulsüzlüğü, eksik nisap, gündem dışı konu gibi görece hafif usul hatalarını içerir. Bu tür hatalar, karar alınmış ve karar görünürde varlığını sürdürürken itiraz edilmemiş olduğunda zamanla "hukuken geçerli" hale gelebilir.

Yok hükmünde kararlar ise hiç toplantı yapılmadan tutanak düzenlenmesi, hazirun cetvelinde sahte imzalar bulunması, oybirliği gereken bir işte çoğunluk oyuyla karar alınması gibi ağır sakatlıkları kapsar. Bu tür kararlar teoride hiç "var" olmadığından üzerlerinden yıllar geçmiş olsa bile her zaman tespit davası açılabilir. Örneğin on yıl önce tüm maliklerin oybirliğini gerektiren bir ortak alan tahsisi oyçokluğuyla kabul edilmişse ve o dönemde kimse itiraz etmemişse bugün hâlâ dava açmak mümkündür.

Uygulamada bu iki yol zaman zaman karışır; taraflar iptal davası açarken mahkeme re'sen yokluğu tespit edebilir ya da tam tersi olabilir. Bu nedenle dava dilekçesini ustalıkla hazırlamak — hem iptal hem yokluk tespiti taleplerini alternatif olarak sunmak — stratejik açıdan önem taşır.

Dava Süreci Adım Adım

Mahkeme sürecine girmeden önce eldeki delilleri toplamak ve süreleri hesaplamak gerekir. Aşağıdaki adımlar tipik bir iptal davasının akışını gösterir.

1. Adım: Delil Tespiti ve Süre Kontrolü

Kararı öğrendiğiniz tarihi belgeleyin. Komşunuzdan sözlü öğrendiyseniz bu tarihi yazılı tutun. Apartman karar defterini inceleyerek karar tarihini kesin olarak saptayın. Sonra 1 aylık ve 6 aylık süreleri hesaplayıp hâlâ dava açma hakkınızın olup olmadığını doğrulayın. Süre dolmak üzereyse hemen harekete geçin.

2. Adım: İhtiyati Tedbir Talebi

İptal davası kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz. Yıkım, tadilat, cephe boya gibi fiziksel sonuçlar doğuran ya da geri dönüşü güç mali yükümlülük doğuran kararlar söz konusuysa dava dilekçesiyle birlikte ya da hemen arkasından ihtiyati tedbir talebinde bulunun. Mahkeme tedbir kararı verirse karar uygulama askıya alınır. Sema Hanım'ın davasında mahkemenin tedbiri kabul etmesi, ikinci kez boya yapılmasını önlemiştir.

3. Adım: Davalıların Tespiti ve Taraf Teşkili

Kurul kararının iptali davasında dava, bireysel bir kişiye değil kurulun kendisine yöneltilir. Uygulamada bu, diğer tüm kat maliklerine husumet yöneltilmesi anlamına gelir. Yönetici ayrıca davaya dahil edilebilir. Çok sayıda malikle büyük sitelerde taraf teşkili tamamlanması zaman alır; ilk duruşmada eksik tebligat nedeniyle duruşma ertelenebilir. Bu, dava sürecini uzatan başlıca etkenlerden biridir.

4. Adım: Delil Sunumu ve Yargılama

Mahkemeye sunulması gereken belgeler genellikle şunlardır: apartman karar defterinin ilgili sayfaları, hazirun cetveli, varsa taahhütlü mektup alındıları ya da imzalı çağrı belgeleri, yönetim planı ve tapu sicil müdürlüğünden alınacak arsa payı dökümü. Çağrı usulsüzlüğü iddiasında yöneticinin elinde bu belgelerin yokluğu davacı lehine güçlü bir karine oluşturur.

5. Adım: Karar ve Sonrası

Mahkeme kararı iptal ederse karar başlangıçtan itibaren geçersiz sayılır. Buna karşın fiilen yapılmış işlerin geri alınması ayrı bir tasfiye sorunu yaratır; mahkeme kararı sonrası yönetici bu konuda yeni bir kurul kararı almak zorunda kalabilir. Yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri kural olarak haksız çıkan tarafa yüklenir.

En Sık İptal Edilen Karar Tipleri

Belirli karar türleri diğerlerine kıyasla çok daha sık mahkemeye taşınır. Bunları bilmek hem malikler için savunma hem de yöneticiler için önlem açısından yol göstericidir.

Usulsüz yönetici seçimi, davaların önemli bir bölümünü oluşturur. Yönetici seçiminde her halde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır; ikinci toplantıda bu eşiğin düşmesi söz konusu değildir. Düşük katılımlı ikinci toplantılarda seçilen yöneticiler bu nedenle sık sık mahkeme kararıyla görevden alınır.

Fahiş aidat ve işletme projesi kararları da yaygın bir iptal konusudur. İşletme projesi makul gider öngörüsüne dayanmalıdır; çok yüksek belirlenen aidat miktarları ya da şişirilmiş gider kalemleri iptal gerekçesi oluşturabilir. Aidat uyuşmazlıkları hakkında daha fazla bilgi için apartman aidat borcu ve gecikme tazminatı makalemize bakabilirsiniz.

Ortak alanların belirli maliklere ya da üçüncü kişilere tahsisi veya kiralanması hassas bir konudur. Bu tür kararlar yüksek nisap gerektirebilir ve çoğu zaman tüm malikleri doğrudan etkiler; bu da itiraz eden malikler açısından önemli bir motivasyon kaynağı oluşturur.

Güvenlik kamerası ve kapı sistemleri, otopark düzenlemeleri ile kargoluk alanlarının tahsisi pratik etkisi büyük ve gündelik hayatı doğrudan etkileyen kararlardır. Bu konularda alınan kararlara yapılan itirazlar giderek artmaktadır.

Cephe ve dış görünüm işleri Sema Hanım'ın davasında olduğu gibi görünür sonuçları nedeniyle daha kolay fark edilir. Mimari projeye aykırı değişiklikler oybirliği gerektirir; salt çoğunlukla alınan bu tür kararlar ciddi hukuki risk taşır.

Yönetici Rehberi: İptale Dayanıklı Toplantı Yapma

Yönetici olarak iptale dayanıklı toplantılar yapmak hem kendinizi korur hem de alınan kararların hukuken güçlü kalmasını sağlar. Aşağıdaki pratik öneriler, mahkeme kararlarında sıkça karşılaşılan sorunları önlemeye yöneliktir.

Her şeyden önce çağrı belgelerini imzalatın ya da taahhütlü mektup kullanın. İmzalatma yolunu tercih ederseniz her malikten ayrı imza alın ve imzalanmış listenin bir fotokopisini saklayın. Taahhütlü mektup kullandıysanız PTT alındılarını karar defterine ekleyin. Bu belgeler elden geldiği kadar uzun süre saklanmalıdır; bir davanın 2-3 yıl sonra açılabileceği düşünüldüğünde arşiv disiplini kritik önem taşır.

Gündemde olmayan konuları toplantıda gündeme almayın. Eğer beklenmedik bir konu ortaya çıkacaksa toplantıyı erteleyip yeni bir çağrıyla o konuyu gündeme alarak toplantı yapın. Gündem dışı alınan kararlar iptal davası için düşük asılı meyve konumundadır.

Hazirun cetvelini toplantıya girerken imzalatın. Kim geldi, kim vekâlet verdi, arsa payları nasıl dağılıyor — bunların hepsi hazirun cetvelinden takip edilecektir. Nisap hesabı da buradan yapılacaktır. Toplantı bittikten sonra "hatırladığımız kadarıyla dolduralım" yöntemiyle düzenlenen cetvel ciddi delil sorunları yaratır.

Toplu yapılarda yani birden fazla blok içeren sitelerde yetki karmaşasına dikkat edin. KMK'nın ek maddeleri blok kurulları ile site kurulu arasında işbölümü öngörür. Hangi konuda hangi kurulun karar alacağı belirsizse hukuki danışmanlık alarak yönetim planını netleştirin. Yanlış kurulun aldığı karar da iptal sebebi oluşturur.

Sık Yapılan 7 Hata

İptal davalarına konu olan uyuşmazlıklarda tekrar eden hatalar vardır. Bunları bilmek hem dava açmak isteyenlere hem de usulüne uygun toplantı yapmak isteyen yöneticilere yol gösterir.

1. Çağrıyı WhatsApp'tan yapmak: Dijital mesaj, grup bildirimi ya da e-posta KMK 29 kapsamında geçerli çağrı değildir. Bu en yaygın ve en affedilmez hatadır; neredeyse otomatik iptal gerekçesidir.
2. Gündem dışı karar almak: "Toplantıdayken aklımıza geldi" mantığıyla gündemde yazmayan bir konuyu oylamak, o kararı başından beri hukuki zaafiyetle donatır.
3. İkinci toplantıda yönetici seçmek: Yönetici seçimi için ikinci toplantıda nisap düşmez; düşük katılımlı ikinci toplantıda yönetici seçmek seçimi geçersiz kılar.
4. Oybirliği gereken konuyu çoğunlukla geçirmek: Oybirliği şartının varlığını bilmemek ya da görmezden gelmek, karara süresiz itiraz imkânı yaratır.
5. Hazirun cetvelini sonradan doldurmak: Toplantıdan saatler sonra "kim gelmişti" diye düşünerek doldurulan cetveller sahte belge tartışması yaratır ve nisap hesabını güvenilmez kılar.
6. İptal davasının icrayı durduracağını sanmak: Dava açmak yeterli değildir; kararın uygulanmasını durdurmak için ihtiyati tedbir talep etmeyi unutmak telafisi güç sonuçlar doğurabilir.
7. Süreyi kaçırmak: "Biraz düşüneyim, sonra avukata gideyim" yaklaşımı, hak düşürücü sürenin en büyük tuzağıdır. Kararı öğrendiğiniz andan itibaren 1 ay sayılmaya başlar; geciktirmeden hareket edin.

Hakkınızı Kaybetmeden Önce

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı hukuki yol kapalı değildir; ancak bu yolun menteşesi süre mekanizmasıyla çalışır. Toplantıya katılıp aykırı oy kullandıysanız 1 ay; katılmadıysanız ya da usulsüz çağrıya maruz kaldıysanız kararı öğrenmekten itibaren 1 ay ve her halde 6 ay. Bu süreleri takvime işleyin.

Dava açmadan önce elinizde bulunması gereken belgeler: karar defterinin ilgili sayfası, hazirun cetveli, arsa payı dökümü ve varsa çağrının tebliğine dair ya da tebliğin yapılmadığına dair belgeler. Yokluk iddiasındaysanız sahtecilik ya da toplantısızlık kanıtlarına da ihtiyaç duyacaksınız.

Ankara'da ikamet ediyorsanız ya da taşınmaz Ankara'daysa Ankara gayrimenkul hukuku avukatları sayfasında size en yakın uzmanları bulabilirsiniz. Hukuki süreç öncesinde aklınızdaki soruları paylaşmak ve ön değerlendirme almak istiyorsanız soru sor bölümünü de kullanabilirsiniz.

Sonuç olarak kat malikleri kurulu kararlarının iptali, teknik ama erişilebilir bir hukuki araçtır. Usul kurallarını bilen bir malik ya da yönetici, hem kendi haklarını hem de topluluğun çıkarlarını çok daha etkin biçimde koruyabilir. Sema Hanım'ın hikayesinin gösterdiği gibi, zamanında atılan adım büyük bir fark yaratır.