Kira Tespit Davası: Beş Yıllık Kural ve Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde ödenecek bedeli mahkemeye belirletmek için açılan davadır. Sözleşme beş yılı doldurmadıysa artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıdır. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim; bu oranı, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Bu kurallar Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarına ayrılan bölümünde yer alır. TBK 339 uyarınca bu hükümler, kiralananla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında ise uygulanmaz.

İlk beş yıl: artış oranının sınırı

TBK 344'ün birinci fıkrası, tarafların yenilenen kira dönemleri için yaptığı artış anlaşmalarını bir koşula bağlar. Anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmediği ölçüde geçerlidir. Kanun bu kuralın bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanacağını ayrıca belirtir.

Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm yoksa ikinci fıkra devreye girer. Bu durumda kira bedeli, aynı endeks oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Bu iki fıkrayı birlikte okuduğumuzda ilk beş yıl için tablo açıktır: endeks oranı tavandır. Taraflar daha düşük bir oran kararlaştırabilir; hâkim de kiralananın durumunu dikkate alarak bu tavanın altında kalabilir.

Beş yıllık kural nasıl işler?

Üçüncü fıkra, ilk iki fıkradan ayrılan bir düzen kurar. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir.

Kanun burada üç ölçüt sayar:

• tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
• kiralananın durumu,
• emsal kira bedelleri.

Hâkim bu ölçütleri gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu fıkranın uygulanması için tarafların sözleşmede bir artış hükmü kararlaştırıp kararlaştırmadığına bakılmaz; kanun bunu açıkça söyler.

Uygulamada en çok sorulan nokta, beş yıllık dönemden sonraki yıllardır. Kanuna göre her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen bedel, önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir. Yani beşinci yılın sonunda emsallere göre belirlenen kira, izleyen yıllarda yeniden endeks sınırına tabi olur; bir sonraki beş yılın sonunda ise emsal değerlendirmesi tekrar gündeme gelir.

Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralar

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa TBK 344'ün dördüncü fıkrası uygulanır. Bu fıkraya göre, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Aynı fıkra TBK 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmünü saklı tutar. Beş yıl geçtikten sonra bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra uygulanır.

Dava ne zaman açılmalı, karar hangi tarihten itibaren geçerli olur?

TBK 345'in ilk cümlesi kısadır: kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Asıl mesele, mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağıdır.

Kanun iki yol tanır. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açmışsa, mahkemenin belirlediği bedel bu yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa durum biraz farklıdır. Bu hâlde yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Bu koşullar sağlanmadığında da dava açılabilir; ancak kanunun bağladığı "yeni dönemin başlangıcından itibaren bağlama" sonucu bu koşullara dayanır. Uygulamada en sık karşılaştığımız eksiklik de buradadır: yazılı bildirim yapılmadan ve otuz günlük süre gözetilmeden harekete geçilmesi.

Önce arabuluculuk, sonra sulh hukuk mahkemesi

Kira tespit davası doğrudan mahkemede başlamaz. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı olarak düzenler.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde görülür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4 üncü maddesi, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil tüm uyuşmazlıkları, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakır. HMK 316 uyarınca sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren davalarda basit yargılama usulü uygulanır.

Arabuluculuk aşamasında taraflar anlaşırsa, 18/B maddesine göre anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.

2022 ve 2024 arasındaki geçici yüzde yirmi beş sınırı

Konut kiralarında bir dönem endeks sınırının yanında ayrı bir üst sınır uygulandı. 7409 sayılı Kanunla TBK'ya eklenen geçici madde 1 ve 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici madde 2, belirli tarihler arasında yenilenen konut kira dönemlerinde artış anlaşmalarının bir önceki kira yılı bedelinin yüzde yirmi beşini geçemeyeceğini öngördü.

Bu geçici maddelerin son halkası, 2/7/2023 ile 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) arasında yenilenen dönemleri kapsıyordu. Geçici maddeler, 344'ün ikinci fıkrası uyarınca hâkimin vereceği kararlar bakımından da uygulanacaktı. Bugün yenilenen dönemler için TBK 344'ün kalıcı kuralları esas alınır; geçmiş dönemlere ilişkin bir hesaplama yapılıyorsa ilgili yılın hangi düzenlemeye tabi olduğu ayrıca kontrol edilmelidir.

Dava hazırlığında dikkat ettiğimiz noktalar

Kira tespit dosyasının sonucu, büyük ölçüde baştan toplanan belgelere bağlıdır. Bu yüzden dosyayı hazırlarken şu konuları netleştiriyoruz:

• Sözleşmenin başlangıç tarihi ve kira yılının hangi gün yenilendiği. Beş yıllık sürenin ve otuz günlük sürenin hesabı buna dayanır.
• Sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı. TBK 345'in ikinci fıkrasının uygulanıp uygulanmayacağı bu soruya bağlıdır.
• Kiraya verenin yazılı bildirim yapıp yapmadığı ve bildirimin tarihi.
• Kiralananın durumu: konumu, yaşı, kullanım alanı ve varsa yapılan değişiklikler.
• Beş yıllık kural uygulanacaksa, aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerine ilişkin veriler.

Kiracı açısından da aynı kontrol listesi geçerlidir. Dava kiracıya karşı açılmışsa, sözleşmenin gerçekten beş yılı doldurup doldurmadığı ve bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığı savunmanın ilk sorularıdır.

Ankara'da kira uyuşmazlıklarında dosyanın hangi aşamada olduğuna göre izlenecek yolu ve süreleri Ankara'da kira uyuşmazlıkları sayfamızda ayrıca ele alıyoruz. Bu yazıdaki kuralları kendi sözleşmenize uygularken ilk yapılacak iş, sözleşmenin başlangıç tarihini ve son yenilenme tarihini kâğıt üzerinde yan yana koymaktır.

Yazar hakkında: Av. Tuğrul Alataş, Ankara Barosu'na kayıtlı olarak Yenimahalle'deki bürosunda çalışmaktadır.